Απόφαση 670 / 2019 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)
Αριθμός 670/2019
ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ
Δ’ Πολιτικό Τμήμα
Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Ειρήνη Κιουρκτσόγλου – Πετρουλάκη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Ειρήνη Καλού, Γεώργιο Χοϊμέ, Μαρία Τζανακάκη και Ελένη Φραγκάκη, Αρεοπαγίτες.
Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 21 Σεπτεμβρίου 2018, με την παρουσία και του Γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ:
Των αναιρεσειόντων: 1) Ν. Κ. του Κ. και 2) Ι. Ξ. του Χ., κατοίκων …, οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Σπυρίδωνα Αναγνωστόπουλο.
Των αναιρεσιβλήτων: 1) Γ. Κ. του Φ., 2) Κ. Κ. του Φ., 3) Γ. Κ. του Ε. και 4) Μ. Κ. του Ε., κατοίκων …, οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Βασίλειο Σοφιώτη.
Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 10-1-2013 αγωγή των ήδη αναιρεσειόντων, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Βόλου. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 85/2013 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 437/2015 του Μονομελούς Εφετείου Λάρισας. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητούν οι αναιρεσείοντες με την από 29-6-2017 αίτησή τους.
Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, με Εισηγήτρια την Αρεοπαγίτη Ειρήνη Καλού, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο πληρεξούσιος των αναιρεσειόντων ζήτησε την παραδοχή της αίτησης αναίρεσης, ο πληρεξούσιος των αναιρεσιβλήτων την απόρριψή της, καθένας δε την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.
ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Με την από 29-6-2017 αίτηση αναίρεσης προσβάλλεται η εκδοθείσα κατά την ειδική διαδικασία των άρθρων 647 επ. ΚΠολΔ, όπως ίσχυαν πριν από την κατάργησή τους με το άρθρο τέταρτο του άρθρου 1 του ν. 4335/2015, υπ’ αριθμ. 437/2015 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Λάρισας, κατά το μέρος της που απέρριψε κατ’ ουσίαν την ασκηθείσα από τους αναιρεσείοντες με αριθμό καταθέσεως 166/2013 έφεση και τους από 7/8/2012 (αρ. κατ. 557/8.8.12) πρόσθετους λόγους αυτής κατά της εκδοθείσας κατά την ίδια ως άνω ειδική διαδικασία υπ’ αριθμ. 85/2013 απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Βόλου, με την οποία έγινε εν μέρει δεκτή η από 10-1-2013 και με αριθμό καταθ. δικογράφου 15/22-1-2013 αγωγή των αναιρεσειόντων ως μισθωτών, κατά των αναιρεσιβλήτων ως εκμισθωτών για αναπροσαρμογή (μείωση) του μισθώματος του αναφερόμενου σ’ αυτή μίσθιου ακινήτου. Ειδικότερα, με την απευθυνόμενη ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Βόλου από 10-1-2013 με αριθμό καταθ. δικογρ. 15/22-1-2013 αγωγή τους, οι ενάγοντες και ήδη αναιρεσείοντες ζήτησαν: α) να αναπροσαρμοσθεί (μειωθεί), κατ’ εφαρμογήν του άρθρου 288 ΑΚ, το μηνιαίο μίσθωμα που όφειλαν στους εναγόμενους και ήδη αναιρεσίβλητους δυνάμει της μισθωτικής σχέσης που τους συνέδεε, από το ποσό των 8.879,92 ευρώ στο ποσό των 6.000 ευρώ από τις 10-11-2010, οπότε επιδόθηκε στους εναγόμενους η υπ’ αριθμ. καταθ. 289/2010 προγενέστερη αγωγή τους κατά των τελευταίων, μετά την απόρριψη της οποίας ως αόριστης σ’ ότι αφορά τη νομική βάση του άρθρου 288 ΑΚ, ασκήθηκε με την ίδια νομική βάση η ένδικη από 10-1-2013 όμοια αγωγή τους, έως τις 30-9-2012 (συμπλήρωση νόμιμου χρόνου της μίσθωσης) και β) να υποχρεωθούν οι αναιρεσίβλητοι-εναγόμενοι να τους καταβάλουν τη διαφορά που θα προκύψει μεταξύ του καταβαλλόμενου και του μέλλοντος να καθορισθεί μισθώματος από την επίδοση της αγωγής μέχρι την καταβολή. Επί της αγωγής αυτής, εκδόθηκε, κατά τα προαναφερόμενα, η υπ’ αριθμ. 85/2013 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Βόλου (διαδικασία μισθωτικών διαφορών), η οποία έκανε εν μέρει δεκτή αυτή και συγκεκριμένα καθόρισε το μηνιαίο μίσθωμα στο αιτούμενο ποσό των 6.000 ευρώ το μήνα, πλέον τέλους χαρτοσήμου 3,6% και ειδικού τέλους 3% για το χρονικό διάστημα από 10-11-2010 έως 30-09-2011, ενώ απέρριψε αυτή για το χρονικό διάστημα από 01-10-2011 έως 15-06-2012, οπότε παραδόθηκε το μίσθιο στους αναιρεσίβλητους, ως νομικά αβάσιμη, δεχθείσα ότι δεν δικαιούντο της προστασίας του άρθρου 288 ΑΚ από 1-10-2011, χρόνο που έπαψαν να καταβάλλουν το σύνολο του μηνιαίου μισθώματος, όπως ήταν συμπεφωνημένο πριν την αναπροσαρμογή του, καθιστάμενοι έτσι υπερήμεροι, ενώ ακόμη υποχρέωσε τους εναγόμενους – αναιρεσίβλητους να καταβάλουν στους ενάγοντες-αναιρεσείοντες, ισομερώς, κατά ποσοστό 1/2 ο καθένας, τη διαφορά που προκύπτει μεταξύ του καταβαλλόμενου και του αναπροσαρμοσθέντος μικρότερου του καταβαλλόμενου ποσού μηνιαίου μισθώματος. Η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, κατά την οποία “ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη”, εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ασχέτως αν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από τον νόμο, εκτός αν προβλέπει άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ. Παρέχει δε η διάταξη αυτή στο δικαστή τη δυνατότητα, όταν, λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών, η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή να την περιορίσει, με βάση αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις που κρατούν στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο, το οποίο ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης (Ολ.ΑΠ 9/1997). Εξάλλου, από τις διατάξεις του άρθρου 7 (§§ 1 έως και 3) του ΠΔ/τος 34/1995 “Κωδικοποίηση διατάξεων νόμων περί εμπορικών μισθώσεων”, προκύπτει, εκτός άλλων, ότι επί των εμπορικών και γενικά των προστατευομένων από το νόμο αυτό μισθώσεων, το μίσθωμα καθορίζεται ελεύθερα κατά την σύναψη της μίσθωσης από τους συμβαλλόμενους, αναπροσαρμόζεται δε κατά τα χρονικά διαστήματα και το ύψος που προβλέπεται στη σύμβαση. Αν δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής ή αυτή έχει εξαρτηθεί από άκυρη ρήτρα, η αναπροσαρμογή γίνεται μετά διετία από την έναρξη της σύμβασης, χωρίς δικαστική μεσολάβηση, στα ποσοστά που αναφέρονται στην §2 του ως άνω άρθρου. Στη συνέχεια χωρεί αναπροσαρμογή του μισθώματος με μόνη προϋπόθεση την πάροδο έτους από την προηγούμενη, ανέρχεται δε η αναπροσαρμογή αυτή σε ποσοστό 75% της μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή του μήνα της αναπροσαρμογής σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου έτους (απλή δωδεκάμηνη μεταβολή), όπως αυτή υπολογίζεται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία της Ελλάδος. Τέλος με την §4 του αυτού άρθρου ορίστηκε ότι “σε κάθε περίπτωση μπορεί να ζητηθεί αναπροσαρμογή του μισθώματος με τη συνδρομή του άρθρου 388 του Αστικού Κώδικα”. Η αναφορά στο νόμο μόνο του τελευταίου άρθρου δεν υποδηλώνει βούληση αποκλεισμού αναπροσαρμογής του μισθώματος υπό τις προϋποθέσεις της εφαρμοστέας, όπως προαναφέρθηκε, σε κάθε οφειλή διάταξης του άρθρου 288 του ΑΚ (Ολ.ΑΠ 9/1997). Ο εκμισθωτής, επομένως, δεν αποκλείεται, ενόψει και του άρθρου 44 του ως άνω ΠΔ/τος, που ορίζει ότι οι μισθώσεις του εν λόγω διατάγματος, εφόσον δεν ορίζεται κάτι άλλο σ’ αυτό, διέπονται από τους συμβατικούς όρους τους και τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα, να ζητήσει κατά το άρθρο 288 ΑΚ αναπροσαρμογή του οφειλόμενου αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή μισθώματος, εφόσον εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσον ουσιώδης αύξηση της μισθωτικής αξίας του μισθίου ακινήτου, ώστε, με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες, η εμμονή του μισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, παρά την ανάγκη διασφάλισης των σκοπών του ως άνω νόμου και κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία πρέπει πάντοτε να συνεκτιμάται, η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο το οποίο και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (Ολ.ΑΠ 9/1997). Εξάλλου, ο υπερήμερος, ως προς την καταβολή των μισθωμάτων, μισθωτής – οφειλέτης δεν εμποδίζεται, κατ? αρχήν, από τη διάταξη του άρθρου 344 ΑΚ να επικαλεστεί τις διατάξεις των άρθρων 388 και 288 ΑΚ. Και τούτο, διότι η μη εφαρμογή της ΑΚ 388, που αποτελεί ειδική εκδήλωση της γενικής αρχής της καλής πίστης, ή της ΑΚ 288, δεν δικαιολογείται στην περίπτωση του υπερήμερου οφειλέτη. Το συμπέρασμα αυτό δεν ανατρέπει η διάταξη του άρθρου 344 εδάφ. β? ΑΚ, σύμφωνα με την οποία, “ο οφειλέτης… ευθύνεται επίσης για τα τυχαία γεγονότα, εκτός αν αποδείξει ότι η ζημία θα επερχόταν και αν η παροχή εκπληρωνόταν έγκαιρα”, η οποία ιδρύει ευθύνη του υπερήμερου οφειλέτη για τα κατά τη διάρκεια της υπερημερίας τυχηρά που πλήττουν άμεσα την παροχή και όχι για τα τυχηρά που διαταράσσουν τη μεταξύ παροχής και αντιπαροχής ισορροπία, περίπτωση που ανεξαίρετα ρυθμίζει η ΑΚ 388 (ή 288) (AΠ 841/2017). Το δικαίωμα που απορρέει από τα άρθρα 388 και 288 ΑΚ για προσδιορισμό της παροχής ή αντιπαροχής που πρέπει να εκπληρωθεί και, ειδικότερα για αναπροσαρμογή μισθώματος είναι διαπλαστικό, διότι αποτελεί διαμόρφωση ενοχής στο προσήκον μέτρο, συνιστά δηλαδή διάπλαση ενός από τα στοιχεία της μισθωτικής σύμβασης. Λόγω της παραπάνω φύσης του, το δικαίωμα αναπροσαρμογής δημιουργείται από την επίδοση της αγωγής και εφεξής για το μέλλον, με συνέπεια η σχετική αγωγή και η απόφαση που αναπροσαρμόζει το μίσθωμα (ανεξάρτητα αν πρόκειται για απλή αναγνώριση ή καταψήφιση αυτού) να είναι διαπλαστική και η αναπροσαρμογή να ισχύει όχι αναδρομικώς αλλά για το μέλλον, ήτοι από την επίδοση της αγωγής και στο εξής μέχρι τη συμπλήρωση της χρονικής περιόδου (συνήθως ετήσιας), για την οποία είχε με συμβατική αναπροσαρμογή ορισθεί κάποιο συγκεκριμένο μίσθωμα, του οποίου ζητείται η μείωση ή η αύξηση. Κατά το ενδιάμεσο χρονικό διάστημα, δηλαδή μέχρι την έκδοση της τελεσίδικης δικαστικής απόφασης, ο μισθωτής υποχρεούται να καταβάλλει το παλιό μίσθωμα, άλλως καθίσταται υπερήμερος, εκτός αν συντρέχουν οι προϋποθέσεις της διάταξης του άρθρου 342 ΑΚ. Δεν υποχρεούται δηλαδή (επί υψηλότερου αναπροσαρμοσμένου) ούτε δικαιούται (επί χαμηλότερου αναπροσαρμοσμένου) να καταβάλλει κατά το εν λόγω χρονικό διάστημα το τυχόν αναπροσαρμοσμένο νέο μίσθωμα.
Τέλος, κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αριθμ. 1 του ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται αν παραβιάστηκε κανόνας του ουσιαστικού δικαίου, στον οποίο περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών… Ο κανόνας δικαίου παραβιάζεται, αν δεν εφαρμοστεί, ενώ συνέτρεχαν οι πραγματικές προϋποθέσεις για την εφαρμογή του, ή αν εφαρμοστεί, ενώ δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις αυτές, καθώς και αν εφαρμοστεί εσφαλμένα, η δε παραβίαση εκδηλώνεται είτε με ψευδή ερμηνεία είτε με κακή εφαρμογή, δηλαδή με εσφαλμένη υπαγωγή. Στην περίπτωση που το δικαστήριο έκρινε κατ? ουσίαν, η παραβίαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου κρίνεται με βάση τα πραγματικά περιστατικά που ανέλεγκτα το δικαστήριο της ουσίας δέχθηκε ότι αποδείχθηκαν και την υπαγωγή τους στο νόμο και ιδρύεται αυτός ο λόγος αναίρεσης αν οι πραγματικές παραδοχές της απόφασης καθιστούν φανερή την παραβίαση. Με το λόγο αυτόν δεν επιτρέπεται να πλήττεται η προσβαλλόμενη απόφαση κατά την εκτίμηση των αποδείξεων, υπό την επίκληση ότι αυτή παραβίασε κανόνα ουσιαστικού δικαίου, που δεν ελέγχεται από τον Άρειο Πάγο κατά το άρθρο 561 παρ. 1 ΚΠολΔ. Στην προκειμένη περίπτωση, με τον πρώτο λόγο της αίτησης αναίρεσης οι αναιρεσείοντες αποδίδουν στην προσβαλλόμενη απόφαση την πλημμέλεια από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, με την αιτίαση ότι το Εφετείο με το να κρίνει απορριπτέα την ένδικη αγωγή των αναιρεσειόντων για αναπροσαρμογή του μισθώματος για το χρονικό διάστημα από τον Οκτώβριο 2011 μέχρι τη λύση της μίσθωσης, δεχόμενο ότι αυτοί από 1-10-2011, οπότε έπαψαν να καταβάλλουν το σύνολο του μηνιαίου μισθώματος, όπως ήταν συμφωνημένο πριν την δικαστική αναπροσαρμογή του, κατέστησαν υπερήμεροι, γεγονός το οποίο έχει ως συνέπεια την έλλειψη προστασίας τους από τις διατάξεις του άρθρου 288 ΑΚ για το εντεύθεν του Οκτωβρίου 2011 χρονικό διάστημα, παραβίασε με εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή την ως άνω διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ. Όπως, προκύπτει από την προσβαλλόμενη απόφαση, ως προς το ενδιαφέρον μέρος της, το δικαστήριο της ουσίας, μετά από εκτίμηση των αποδείξεων, δέχτηκε ανελέγκτως τα ακόλουθα: “Με το από 1.10.1996 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης (αριθμ. καταθ. 2933/10.10.1996 Δ.Ο.Υ. …) οι Φ. και Ε. Κ., ως συγκύριοι, συννομείς και συγκάτοχοι, κατά το 1/2 εξ αδιαιρέτου έκαστος, ενός οικοπέδου, επιφάνειας 1.750 τ.μ. με υπάρχον σ’ αυτό ισόγειο κτίσμα, επιφάνειας 1.000 τ.μ., κείμενο στην πόλη του …., επί της οδού … – θέση “…”, εκμίσθωσαν στους ενάγοντες και το Λ. Ρ. το εν λόγω ακίνητο, προκειμένου αυτοί να το χρησιμοποιήσουν ως κατάστημα πώλησης αυτοκινήτων και συνεργείο επισκευής και συντήρησης αυτοκινήτων και εν γένει εμπορίας ειδών αυτοκινήτου. Η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε για εννέα έτη, αρχόμενη την 1η.10.1996 και λήγουσα την 30η.9.2005. Ήδη από το έτος 1997, εκ των ανωτέρω μισθωτών, ο μεν Φ. Κ. μεταβίβασε νόμιμα, λόγω γονικής παροχής, κατ’ ισομοιρία, ποσοστό 1/2 εξ αδιαιρέτου κυριότητάς του επί του προαναφεράμενου μισθίου, στους δύο πρώτους εναγόμενους – τέκνα του, ο δε Ε. Κ. μεταβίβασε νόμιμα, επίσης, λόγω γονικής παροχής, κατ’ ισομοιρία, ποσοστό 1/2 εξ αδιαιρέτου κυριότητάς του επί του ιδίου μισθίου, στους δύο τελευταίους εναγόμενους – τέκνα του. Μετά τη μεταβίβαση αυτή οι τελευταίοι υπεισήλθαν στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των αρχικών εκμισθωτών. Στη συνέχεια, με το από 30.11.2001 ιδιωτικό συμφωνητικό η ένδικη μίσθωση λύθηκε μόνο ως προς τον Λ. Ρ. και επιπλέον συμφωνήθηκε και η δυνατότητα υπεκμίσθωσης τμήματος του ως άνω μισθίου στην ανώνυμη εταιρεία με την επωνυμία “… Α.Ε.” και συγκεκριμένα του ισογείου καταστήματος προς την οδό …., επιφάνειας 271,30 τ.μ., όπως αυτό αποτυπώνεται στο συνημμένο στο εν λόγω ιδιωτικό συμφωνητικό τοπογραφικό διάγραμμα του τοπογράφου μηχανικού Α. Μ.. Το μηνιαίο δε μίσθωμα του ένδικου μισθίου κατά την έναρξη της μισθωτικής σχέσης ορίστηκε στο ποσό των 1.100.000 δρχ. πλέον τέλους χαρτοσήμου 3,6% και ειδικού τέλους 3% για τα δύο πρώτα έτη της μίσθωσης. Μετά την πάροδο διετίας το ανωτέρω μίσθωμα συμφωνήθηκε να αναπροσαρμόζεται κατ’ έτος σε ποσοστό 10% επί του εκάστοτε καταβαλλόμενου μισθώματος. Μετά δε το πέρας του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης και στην περίπτωση που η μίσθωση παρατεινόταν με οποιονδήποτε τρόπο σε 12 έτη, η ρηθείσα ετήσια αναπροσαρμογή συμφωνήθηκε να καθοριστεί σε ποσοστό 12% επί του εκάστοτε καταβαλλόμενου μισθώματος. Η ένδικη μίσθωση συνεχίστηκε και μετά τη λήξη του από 1.10.1996 σχετικού ιδιωτικού συμφωνητικού, καθώς οι ενάγοντες εξακολούθησαν να χρησιμοποιούν το μίσθιο και μετά τις 30.9.2005 και ως εκ τούτου η εν λόγω μίσθωση παρέμεινε ισχυρή ως αορίστου χρόνου (άρθρο 611 ΑΚ). Ακολούθως, αποδείχθηκε ότι το Νοέμβριο του έτους 2010 και καθ’ όλη τη διάρκεια του ίδιου έτους το συμφωνηθέν ως καταβαλλόμενο μίσθωμα ανερχόταν στο ποσό των 8.879,92 ευρώ, πλέον τέλους χαρτοσήμου 3,6% και τέλους 3%, δηλαδή συνολικά σε 9.465,99 ευρώ… Από τα μέσα, όμως του έτους 2010, ραγδαία παγκοίνως και κατά τα διδάγματα της κοινής πείρας επιβεβαιούμενη επιδείνωση της οικονομικής κατάστασης και της πορείας των οικονομικών συναλλαγών ιδιαίτερα σε εγχώριο επίπεδο, δεδομένου του υπερμεγέθους δημόσιου ελλείμματος και του δημόσιου χρέους της χώρας, οδήγησαν στη λήψη των αδιαμφισβήτητα λίαν επαχθών οικονομικών μέτρων στήριξης της ελληνικής οικονομίας (ν. 3833/2010, άρθρο πρώτο ν. 3845/2010 – Μνημόνιο I Οικονομικής και Χρηματοπιστωτικής Πολιτικής και Μνημόνιο Συνεννόησης στις συγκεκριμένες προϋποθέσεις Οικονομικής Πολιτικής και ήδη ν. 4046/2012 – Μνημόνιο II). Τα μέτρα αυτά στοχεύουν κυρίως στην εξοικονόμηση πόρων με μείωση των δημόσιων δαπανών και στην αύξηση των φορολογικών εσόδων, δημιουργώντας συνθήκες πρωτοφανούς ύφεσης τόσο στα εισοδήματα του μέσου πολίτη-καταναλωτή όσο και στις εντεύθεν οικονομικές συναλλαγές και γενικότερα στο οικονομικό περιβάλλον. Συναφώς, η επικρατούσα οικονομική ανασφάλεια και η έλλειψη ρευστού χρήματος έχει επιφέρει σημαντική αύξηση του ποσοστού ανεργίας, το οποίο βαίνει αυξανόμενο, με παρεπόμενο, μεταξύ άλλων, αποτέλεσμα την περαιτέρω μείωση των ακαθαρίστων εσόδων (τζίρου) όλων των επιχειρήσεων, ενώ η αύξηση των τιμών των προϊόντων, καθώς και η αύξηση του συντελεστή ΦΠΑ έχει επιφέρει μείωση των πραγματικών κερδών των επιχειρήσεων έως και κλείσιμο πολλών εξ αυτών. Επιπλέον, η σαρωτική μείωση των αποδοχών των εργαζομένων τόσο στο δημόσιο όσο και στον ιδιωτικό τομέα, καθώς και η επιβολή επιπλέον φοροεισπρακτικών μέτρων (φόρων, έκτακτων εισφορών κ.α.) και η αύξηση των εμμέσων φόρων, σε συνδυασμό με την έλλειψη υγιούς ανταγωνισμού και την αδυναμία ελέγχου και ρύθμισης των τιμών των βασικών καταναλωτικών αγαθών και υπηρεσιών σε αναλογία με τις υφιστάμενες συνθήκες ύφεσης, συντηρούν σε υψηλά επίπεδα τον πληθωρισμό με τάση για συνεχή άνοδο του γενικού επιπέδου των τιμών. Στο πλαίσιο λοιπόν των προαναφερόμενων απολήξεων των επαχθών συνεπειών της σοβούσας σφοδρής οικονομικής κρίσης, αναμφισβήτητη είναι η από το έτος 2010 εξακολουθητική σημαντική πτώση του κύκλου εργασιών των επιχειρήσεων στο λιανικό εμπόριο, στις οποίες περιλαμβάνεται και η επιχείρηση των εναγόντων. Συγκεκριμένα, όπως προκύπτει από τους προσκομιζόμενους με επίκληση ισολογισμούς Δεκεμβρίου ετών 2009 και 2011, που αναφέρονται στις χρήσεις των ετών 2008, 2009, 2010 και 2011, η στεγαζόμενη στο ένδικο μίσθιο επιχείρηση των εναγόντων έκλεισε: α. το έτος 2008 με κέρδος 99.382,90 ευρώ, β. το έτος 2009 με κέρδος 54.907,27 ευρώ, γ. το έτος 2010 με κέρδος 10.475,80 ευρώ και δ. το έτος 2011 με ζημία 62.973,61 ευρώ, εμφανίζοντας κάθετη πτώση του κύκλου εργασιών της σε μέσο ποσοστό περίπου 20% εξαιτίας του λίαν δυσμενούς οικονομικού περιβάλλοντος, της έλλειψης ρευστότητας στην αγορά και της εντεύθεν σημαντικής συνεχούς μείωσης των εργασιών στο χώρο της εμπορίας και ιδιαίτερα της πώλησης αυτοκινήτων στο ίδιο περίπου ποσοστό ετησίως από το έτος 2008 έως το έτος 2011. Γι’ αυτό το λόγο άλλωστε η ως άνω εταιρία των εναγόντων προέβη, κατά την τελευταία αυτή τριετία, σε απολύσεις 5 εργαζόμενων από το προσωπικό της, καθώς, ενώ το έτος 2008 απασχολούσε 14 εργαζόμενους πλήρους απασχόλησης, περί τα μέσα του έτους 2011 απασχολούσε 9 εργαζόμενους, εκ των οποίων τους δύο ως μερικώς απασχολούμενους. Περαιτέρω, αποδείχθηκε ότι ενδεικτικώς αναφερόμενες επιχειρήσεις, γειτνιάζουσες με αυτή των εναγόντων και με ομοειδές αντικείμενο, κατέβαλλαν κατά το ένδικο χρονικό διάστημα σημαντικά κατώτερο μίσθωμα, κατ’αναλογία με την επιφάνεια των αντίστοιχων μισθίων”. (Ακολούθως αναφέρονται επιχειρήσεις, γειτνιάζουσες με αυτή των εναγόντων και με ομοειδές αντικείμενο, οι επιφάνειες των αντίστοιχων μισθίων, τα μισθώματα που κατέβαλλαν κατά το ένδικο χρονικό διάστημα, τα οποία ήταν σημαντικά κατώτερα, κατ’ αναλογίαν με την επιφάνεια των αντίστοιχων μισθίων, καθώς και το γεγονός της αυξανόμενης προσφορά (κενών) ακινήτων προς εμπορική μίσθωση και στο αντικείμενο δραστηριότητας των εναγόντων, δηλαδή στον τομέα της εμπορίας και παροχής υπηρεσιών επισκευής και συντήρησης αυτοκινήτων, σε παρακείμενες και όμορες της … και του … περιοχές του …., όπου συνήθως είναι εγκατεστημένες επιχειρήσεις όπως αυτή των εναγόντων). Συνεχίζοντας το Εφετείο δέχτηκε ανελέγκτως και τα εξής: “Κατόπιν αυτών, είναι κάτι παραπάνω από εμφανής και αυταπόδεικτη η μετά τα μέσα του έτους 2010 ραγδαία μεταβολή των ειδικών οικονομικών συνθηκών, που υπήρχαν κατά την ως άνω κατάρτιση της σύμβασης μίσθωσης ανάμεσα στους διαδίκους, η οποία (μεταβολή) δεν ήταν δυνατόν από το μέσο συναλλασσόμενο να προβλεφθεί -τουλάχιστον στην έκταση που βιώνεται καθημερινά- κατά την κατάρτισή της. Μεταβολή, που εν προκειμένω συνίσταται στην εύλογη, πλην όμως σημαντική, πτώση, τόσο της κατανάλωσης, όσο και του περιθωρίου κέρδους των προϊόντων, που εμπορεύεται η ενάγουσα στο ένδικο μίσθιο, σε σχέση με τα αντίστοιχα δεδομένα που ίσχυαν πριν από την εκδήλωση της τρέχουσας οικονομικής κρίσης και προβλέφθηκαν κατά την κατάρτιση της ανωτέρω μίσθωσης, αποτελώντας το δικαιοπρακτικό θεμέλιο αυτής και του εκάστοτε συμβατικού καθορισμού του οικείου μισθώματος. Άμεσο, επομένως, αποτέλεσμα της τοιαύτης μείωσης της αγοραστικής κίνησης και του περιθωρίου κερδοφορίας του ένδικου μισθίου είναι ότι αντιβαίνει στη συναλλακτική ευθύτητα και εντιμότητα η εμμονή των εναγόμενων στην καταβολή από τους ενάγοντες του ως άνω ιδιαίτερα υψηλού μισθώματος, το οποίο, αφενός έχει καταστεί, υπό τις περιγραφείσες ιδιαίτερα δυσμενείς οικονομικές συνθήκες, λίαν επαχθές για τη βιωσιμότητα της ασκούμενης απ’ αυτούς επιχείρησης στο μίσθιο, αφετέρου θα ήταν συμβατικά απαιτητό από τους εναγόμενους, εφόσον, όμως, δεν είχε μεσολαβήσει η επίδικη μεταβολή των συνθηκών. Όπως, άλλωστε, προαναφέρθηκε, η καθολική, κάθετη και αδιάλειπτη πτώση των μισθών, συντάξεων και πάσης φύσης αποδοχών των πολιτών, έχει, όπως είναι φυσιολογικό, συμπαρασύρει σε αντίστοιχη μείωση τη ζήτηση των ακινήτων, καθώς και την τιμή της προσφοράς τους. Τούτων δοθέντων, το μέχρι την άσκηση της υπό κρίση αγωγής καταβαλλόμενο από την ενάγουσα μίσθωμα για το συγκεκριμένο ένδικο μίσθιο δεν ανταποκρίνεται ούτε στην σημαντικά, σε σχέση με την πριν από το έτος 2010, μειωμένη αντικειμενική του αξία.
Για τους λόγους αυτούς το εγγράφως συμφωνηθέν ως καταβαλλόμενο από τους ενάγοντες μίσθωμα ποσού 8.879,92 ευρώ, αποδεικνύεται δυσβάστακτο γι’ αυτούς, τουλάχιστον από, τις 10.11.2010, οπότε οχλήθηκαν προς τούτο για πρώτη φορά οι εναγόμενοι με την επίδοση της ήδη για τυπικούς λόγους απορριφθείσας με αριθμ. καταθ. 289/2010 όμοιας αγωγής των εναγόντων κατά των τελευταίων, ενώ είναι προφανώς δυσανάλογο για την περιορισμένη κίνηση και τα συνεχώς αυξανόμενα έξοδα λειτουργίας του ένδικου μισθίου, για την εκτίμηση και την περιστολή των οποίων, όπως αυτά προκύπτουν από τους προσκομιζόμενους με επίκληση πίνακες κύκλου εργασιών και κερδών-ζημιών της ανωτέρω επιχείρησης των εναγόντων (βλ. την από 8.5.2012 βεβαίωση του οικονομολόγου-λογιστή Α. Π.), πρέπει να ληφθεί υπόψη και το ότι οι τελευταίοι έχουν ήδη, όπως προαναφέρθηκε, προβεί σε απολύσεις σημαντικού μέρους του προσωπικού της.
Για τους λόγους αυτούς, η ανωτέρω μεταβολή των οικονομικών συνθηκών, έχουσα προσλάβει χαρακτήρα της μονιμότητας, επέφερε ουσιώδη απόκλιση (μείωση) κατά τον χρόνο άσκησης της αγωγής, ανάμεσα στο μίσθωμα που θα ήταν το επιβαλλόμενο με βάση την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη και το συμβατικώς συνομολογημένο, σε τρόπο ώστε η διατήρηση αυτού στο ποσό των 8.879,92 ευρώ, πλέον τέλους χαρτοσήμου 3,6% και πλέον ειδικού τέλους 3%, να επιφέρει ζημία στους ενάγοντες, η οποία υπερβαίνει τον θεμιτά αναλαμβανόμενο με τον αρχικό ορισμό του μισθώματος κίνδυνο. Επομένως, μεταξύ του συμβατικά οφειλόμενου μισθώματος και εκείνου που μπορούσε, υπό τις προδιαλαμβανόμενες λίαν δυσμενείς οικονομικές συνθήκες να επιτευχθεί υπό καθεστώς ελεύθερης μίσθωσης, υπάρχει σημαντική διαφορά, γι’ αυτό και επιβάλλεται, προς άρση της εν λόγω δυσαναλογίας και αποκατάσταση της διαταραχθείσας καλής πίστης, λαμβανομένων υπόψη των συναλλακτικών ηθών, η αναπροσαρμογή του ανωτέρω καταβαλλόμενου μισθώματος των 8,879,92 ευρώ στο χρηματικό ποσό των 6.000 ευρώ το μήνα, πλην, όμως, όχι για ολόκληρο το χρονικό διάστημα από τις 10.11.2010 έως τις 30-9-2012 αλλά μόνο για το επιμέρους χρονικό διάστημα από τις 10-11-2010 έως τις 30-9-2011. Τούτο, διότι, καθ’ ομολογία των εναγόντων (βλ. παραδοχές αυτών στην προσθήκη προτάσεων ενώπιον του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου), αυτοί από τον Οκτώβριο του έτους 2011 και ενόσω διαρκούσε η επίδικη μισθωτική σχέση, δηλαδή έως τις 15.6.2012 οπότε παρέδωσαν το ανωτέρω μίσθιο στους εναγόμενους, κατέβαλλαν στους τελευταίους έναντι του συμφωνηθέντος, μηνιαίο μίσθωμα ποσού 5.000 ευρώ. Είχαν δηλαδή καταστεί έκτοτε (από τον Οκτώβριο του έτους 2011) υπερήμεροι απέναντι στους εναγόμενους εκμισθωτές και συνεπώς αβασίμως, σύμφωνα με την υπό στοιχείο 4 μείζονα σκέψη της παρούσας, ζητούν, με βάση το άρθρο 288 ΑΚ, την αναπροσαρμογή (μείωση) του καταβλητέου μισθώματος για το αντίστοιχο χρονικό διάστημα. Συνάμα δε, αβασίμως διώκεται η τοιαύτη αναπροσαρμογή και για το μετέπειτα επιμέρους χρονικό διάστημα από 15-6-2012 έως 30-9-2012, κατά το οποίο είχε ήδη λυθεί η σύμβαση μίσθωσης αυτών, μη υφιστάμενης ενεργού μίσθωσης, με την παράδοση του μισθίου στους εναγόμενους και ενώ ήδη οι ενάγοντες είχαν συνάψει για τη στέγαση της επιχείρησής τους την από 1.6.2012 (χρόνος έναρξης) σύμβαση μίσθωσης άλλου ακινήτου, 8 περίπου στρεμμάτων, στην περιοχή “…” της Δημοτικής Ενότητας … του Δήμου …. με τον Κ. Γ. (βλ. σχετ. από 21.4.2012 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης). Το πρωτοβάθμιο, επομένως, Δικαστήριο, που με βάση τις ίδιες παραδοχές, έκανε εν μέρει δεκτή την αγωγή και αναπροσάρμοσε το μίσθωμα για το αναφερόμενο ανωτέρω χρονικό διάστημα στο ποσό των 6.000 ευρώ πλέον τέλους χαρτοσήμου και ειδικού τέλους και υποχρέωσε τους εναγομένους να καταβάλουν εις ολόκληρον έκαστος στους ενάγοντες την προκύπτουσα διαφορά μεταξύ του καταβαλλόμενου και του αναπροσαρμοσθέντος μισθώματος γα το ίδιο χρονικό διάστημα δεν έσφαλε κατά την εφαρμογή του νόμου και την εκτίμηση των αποδείξεων και πρέπει οι υπό κρίση εφέσεις και οι πρόσθετοι λόγοι, με τους λόγους των οποίων υποστηρίζονται τα αντίθετα, να απορριφθούν ως ουσιαστικά αβάσιμες”. Με βάση τις παραδοχές αυτές, το Εφετείο απέρριψε ως αβάσιμη κατ’ ουσίαν την ασκηθείσα από τους ενάγοντες – αναιρεσείοντες με αριθμό καταθέσεως 166/2013 έφεση και τους από 7/8/2012 (αρ. κατ. 557/8.8.12) πρόσθετους λόγους αυτής κατά της πρωτόδικης υπ’ αριθμ. 85/2013 απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Βόλου, η οποία έκανε εν μέρει δεκτή την αγωγή και συγκεκριμένα καθόρισε το μηνιαίο μίσθωμα στο αιτούμενο ποσό των 6.000 ευρώ το μήνα, πλέον τέλους χαρτοσήμου 3,6% και ειδικού τέλους 3% για το χρονικό διάστημα από 10-11-2010 έως 30-09-2011, ενώ απέρριψε αυτή για το χρονικό διάστημα από 1-10-2011 έως 15-06-2012, οπότε παραδόθηκε το μίσθιο στους αναιρεσίβλητους εκμισθωτές και λύθηκε η μίσθωση, ως νομικά αβάσιμη, δεχθείσα ότι δεν δικαιούντο της προστασίας του άρθρου 288 ΑΚ από 1-10-2011, χρόνο που έπαψαν να καταβάλλουν το σύνολο του μηνιαίου μισθώματος, όπως ήταν συμπεφωνημένο πριν την αναπροσαρμογή του, καθιστάμενοι έτσι υπερήμεροι, έως τις 15-06-2012, οπότε παραδόθηκε το μίσθιο στους εκμισθωτές και λύθηκε η μίσθωση, ενώ ακόμη υποχρέωσε τους εναγόμενους – αναιρεσίβλητους να καταβάλουν στους ενάγοντες – αναιρεσείοντες, ισομερώς, κατά ποσοστό 1/2 ο καθένας, τη διαφορά που προκύπτει μεταξύ του καταβαλλόμενου και του αναπροσαρμοσθέντος μικρότερου του καταβαλλόμενου ποσού μηνιαίου μισθώματος. Κρίνοντας, έτσι, το Εφετείο, και ειδικότερα ότι οι ενάγοντες – εκκαλούντες και ήδη αναιρεσείοντες δεν δικαιούντο της προστασίας του άρθρου 288 ΑΚ από 1-10-2011, οπότε έπαψαν να καταβάλλουν το σύνολο του μηνιαίου μισθώματος, όπως ήταν συμπεφωνημένο πριν από την αναπροσαρμογή του, καθιστάμενοι έτσι υπερήμεροι, καθόσον ο μισθωτής, ο οποίος είναι υπερήμερος σχετικά με την εκπλήρωση της παροχής του κατά τον χρόνο, κατά τον οποίο επέρχεται η μεταβολή των συνθηκών, δεν έχει δικαίωμα να επικαλεστεί την προστασία της διατάξεως του άρθρου 288 του Α.Κ., γιατί τον βαρύνει η επέλευση των δυσμενών συνεπειών της υπερημερίας του, δεδομένου ότι η εν λόγω διάταξη στηρίζεται στην καλή πίστη και προστατεύει μόνο τον καλόπιστο και όχι τον υπερήμερο – υπαίτιο οφειλέτη, παραβίασε την παραπάνω ουσιαστικού δικαίου διάταξη, αφού, για την άσκηση του δικαιώματος του μισθωτή να ζητήσει την αναπροσαρμογή του μισθώματος κατά την διάταξη αυτή (288 Α.Κ.), αξίωσε περισσότερα από όσα απαιτούνται από αυτήν στοιχεία, εφόσον, σύμφωνα με όσα έχουν εκτεθεί στη νομική σκέψη της παρούσας, και ο υπερήμερος ως προς την καταβολή των μισθωμάτων μισθωτής δεν εμποδίζεται, κατ’ αρχήν, να επικαλεστεί την διάταξη του άρθρου 288 του Α.Κ., υποπίπτοντας με τον τρόπο αυτόν το Δικαστήριο στην πλημμέλεια, η οποία προβλέπεται από την διάταξη του άρθρου 559 αριθμ. 1 του Κ.Πολ.Δικ. Είναι, επομένως, βάσιμος ο πρώτος λόγος της αιτήσεως αναιρέσεως, με τον οποίο αποδίδεται στην προσβαλλομένη απόφαση η πλημμέλεια αυτή, παρελκούσης, μετά ταύτα, της έρευνας των λοιπών λόγων της αναιρέσεως, οι οποίοι αναφέρονται στο ίδιο κεφάλαιο της αγωγής και καλύπτονται από την αναιρετική εμβέλεια του ως άνω λόγου που έγινε δεκτός.
Κατ’ ακολουθίαν των ανωτέρω, πρέπει να γίνει δεκτή η κρινόμενη αίτηση αναιρέσεως, να αναιρεθεί η προσβαλλομένη απόφαση, κατά το μέρος που έκρινε απορριπτέα την αγωγή ως προς το αίτημά της για αναπροσαρμογή (μείωση) του μισθώματος για το χρονικό διάστημα από 1-10-2011 έως 15-06-2012 και καταβολή της αντίστοιχης διαφοράς που προκύπτει μεταξύ του καταβαλλόμενου και του αναπροσαρμοσθέντος μικρότερου του καταβαλλόμενου ποσού μηνιαίου μισθώματος, να παραπεμφθεί η υπόθεση, κατά το ως άνω μέρος της, για περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Εφετείο, αφού είναι δυνατή η σύνθεσή του από άλλον Δικαστή (άρθρο 580 παρ. 3 του Κ.Πολ.Δικ.) και να καταδικαστούν οι αναιρεσίβλητοι, λόγω της ήττας τους, στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων των αναιρεσειόντων, κατά το νόμιμο και βάσιμο αίτημα των τελευταίων (άρθρα 176 και 183, Κ.Πολ.Δ.), οι οποίοι κατέθεσαν προτάσεις, όπως ειδικότερα ορίζεται στο διατακτικό. Τέλος, πρέπει να διαταχθεί η επιστροφή στους αναιρεσείοντες του καταβληθέντος εκ μέρους τους παραβόλου, ενόψει της νίκης τους (άρθρο 495 παρ. 3 εδ. ε’ του Κ.Πολ.Δικ., όπως ισχύει και εφαρμόζεται στην παρούσα υπόθεση μετά την αντικατάστασή του με το άρθρο 1 άρθρο τρίτο του ν. 4335/2015, που ισχύει, κατ’ άρθρο 1 άρθρο ένατο παρ. 2 και 4 αυτού, για τα ένδικα μέσα που κατατίθενται από 1.1.2016).
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Αναιρεί την υπ’ αριθμ 437/2015 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Λάρισας, κατά το αναφερόμενο στο σκεπτικό μέρος της.
Παραπέμπει την υπόθεση για περαιτέρω εκδίκασή της στο ίδιο Εφετείο, που θα συγκροτηθεί από άλλον Δικαστή, εκτός εκείνον που δίκασε προηγουμένως.
Καταδικάζει τους αναιρεσίβλητους στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων των αναιρεσειόντων, το ύψος των οποίων καθορίζει στο ποσό των δύο χιλιάδων τριακοσίων (2.300) ευρώ. Και
Διατάσσει την επιστροφή του παραβόλου στους καταθέσαντες τούτο αναιρεσείοντες.
ΚΡΙΘΗΚΕ και αποφασίστηκε στην Αθήνα στις 19 Απριλίου 2019.
ΔΗΜΟΣΙΕΥΤΗΚΕ στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 12 Ιουνίου 2019.
Η ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ
Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ
<< Επιστροφή
http://www.areiospagos.gr/
