Κατά τη διάταξη του άρθρου 388 ΑΚ, το οποίο εφαρμόζεται ειδικώς επί αμφοτεροβαρών συμβάσεων, «αν τα περιστατικά στα οποία, κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη αμφοτεροβαρούς σύμβασης, μεταβλήθηκαν ύστερα, από λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν και από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη, ενόψει και της αντιπαροχής, έγινε υπέρμετρα επαχθής, το δικαστήριο μπορεί κατά την κρίση του με αίτηση του οφειλέτη να την αναγάγει στο μέτρο που αρμόζει και να αποφασίσει τη λύση της σύμβασης εξολοκλήρου ή κατά το μέρος που δεν εκτελέστηκε ακόμη».
Οι αναγκαίες προϋποθέσεις για τη στοιχειοθέτηση του άρθρου 388 ΑΚ, το οποίο εφαρμόζεται και επί αναπροσαρμογής του μισθώματος στην εμπορική μίσθωση, είναι: α) μεταβολή των περιστατικών στα οποία κυρίως ενόψει της καλής πίστεως και των συναλλακτικών ηθών τα μέρη στήριξαν τη σύναψη της αμφοτεροβαρούς συμβάσεως, β) η μεταβολή μπορεί να είναι μεταγενέστερη της καταρτίσεως της συμβάσεως και να οφείλεται σε λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν, και γ) από την μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη, ενόψει και της αντιπαροχής να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής.
Έκτακτα και απρόβλεπτα περιστατικά, κατά την έννοια του άνω άρθρου, είναι αυτά που δεν επέρχονται κατά την κανονική πορεία των πραγμάτων και προκαλούνται από ασυνήθιστα γεγονότα, φυσικά, πολιτικά, κοινωνικά, οικονομικά κ.λπ.-
Η γενική οικονομική κρίση, η επιβολή μέτρων λιτότητας και γενικώς δημοσιονομικών και φορολογικών μέτρων, που συνεπάγονται μείωση της αγοραστικής δυνάμεως των καταναλωτών και συνακόλουθα της εμπορικής κινήσεως των καταστημάτων, η μείωση της τιμής των ακινήτων γενικότερα και των καταστημάτων ειδικότερα δεν αποτελούν γεγονότα έκτακτα και απρόβλεπτα, ιδίως στην ελληνική οικονομία, στην οποία είναι από μακρόν συνεχείς οι διακυμάνσεις της σταθερότητας, ιδίως κάτω από τις σημερινές κρατούσες συνθήκες ρευστότητας και της διεθνούς, αλλά πρέπει προς τούτο να συντρέχουν και οι λοιπές πιο πάνω προϋποθέσεις, όπως η υπό των μερών στήριξη της συμβάσεως στα μεταβληθέντα περιστατικά, οι συνθήκες καταρτίσεως αυτής, η οικονομική κατάσταση των μερών, η εξυπηρετούμενη με τη σύμβαση ανάγκη, το αναμενόμενο από αυτήν κέρδος κ.λπ.-
Τα πραγματικά αυτά περιστατικά, τα οποία συνιστούν το δικαιοπρακτικό θεμέλιο της συμβάσεως μισθώσεως, πρέπει για την πληρότητα του δικογράφου της αγωγής αναπροσαρμογής του μισθώματος, με βάση το άρθρο 388 του ΑΚ, να αναφέρονται με ακρίβεια σε αυτό, καθώς και ότι η σύμβαση στηρίχθηκε σε αυτά, άλλως η αγωγή είναι αόριστη και, συνεπώς, ανεπίδεκτη δικαστικής εκτιμήσεως.
Επομένως το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, που με την εκκαλούμενη απόφασή του έκρινε ορισμένη και νόμιμη την αγωγή, κατ’ αμφότερες τις βάσεις της, και ακολούθως την έκανε δεκτή, εν μέρει, ως ουσιαστικά βάσιμη, απορρίπτοντας σχετική περί αοριστίας ένσταση του εναγομένου, έσφαλε ως προς την ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου.
Απορρίπτει την αγωγή.
Πηγή: η σχετική δημοσίευση του Εφετείου Θεσσαλονίκης