Σύμφωνα με το άρθρο 4 § 1 του ν. 3741/1929, επιτρέπεται στους συνιδιοκτήτες να κανονίσουν με ιδιαίτερη συμφωνία στην οποία είναι απαραίτητη η συναίνεση όλων, τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της συνιδιοκτησίας, να καθορίσουν γενικές συνελεύσεις και να δώσουν σε καθορισμένη πλειοψηφία το δικαίωμα να λαμβάνει, για το κοινό συμφέρον, κάθε απόφαση σχετική με τη συντήρηση, τη βελτίωση και τη χρήση των κοινών μερών του ακινήτου. Εξάλλου, στο άρθρο 13 § 1 του ίδιου νόμου ορίζεται ότι, κάθε σύμβαση που κανονίζει ή μεταβάλει τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των ιδιοκτητών γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και καταχωρίζεται στο βιβλίο μεταγραφών. Τέλος, στο άρθρο 9 του ν. 1562/1985 ορίζεται ότι, με αίτηση της πλειοψηφίας τουλάχιστον 65% των συγκυρίων, μπορεί να επιτραπεί από το Δικαστήριο η συμπλήρωση ή και η τροποποίηση του Κανονισμού, όταν εμφανίζει ελλείψεις, που εμποδίζουν τη λειτουργία της συνιδιοκτησίας. Από το συνδυασμό των διατάξεων των παραπάνω νόμων, ο πρώτος των οποίων εξακολουθεί να ισχύει και μετά την εισαγωγή του Αστικού Κώδικα (άρθρο 54 ΕισΝΑΚ), προκύπτει ότι, η τροποποίηση της πράξης συστάσεως της οροφοκτησίας και του Κανονισμού της πολυκατοικίας μπορεί να γίνει: α) με συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, η οποία πρέπει να περιβληθεί το συμβολαιογραφικό τύπο και να μεταγραφεί, β) με δικαστική απόφαση, όταν το ζητήσουν συγκύριοι, που αντιπροσωπεύουν το 65% και γ) με απόφαση της Γενικής συνέλευσης των συνιδιοκτητών, που λαμβάνεται με πλειοψηφία, εάν προβλέπεται τέτοια δυνατότητα από τον Κανονισμό. Αναφορικά με τη δεύτερη περίπτωση ισχύουν τα ακόλουθα: Σε περίπτωση που δεν έχει καταρτιστεί κανονισμός των σχέσεων των συνιδιοκτητών, η πλειοψηφία τουλάχιστον του 60% των συγκυρίων μπορεί να ζητήσει δικαστικώς την κατάρτιση κανονισμού, ενώ σε περίπτωση που έχει καταρτιστεί κανονισμός, ο οποίος όμως εμφανίζει ελλείψεις, μπορεί να ζητηθεί δικαστικώς από την πλειοψηφία τουλάχιστον του 65% των συγκυρίων η συμπλήρωση των ελλείψεων ή και η τροποποίηση του κανονισμού. Για να συμβεί όμως το τελευταίο αυτό, πρέπει να υπάρχουν ελλείψεις στον υπάρχοντα κανονισμό που να εμποδίζουν την ομαλή λειτουργία της συνιδιοκτησίας ή τη χρήση των διακεκριμένων ιδιοκτησιών και μόνο τότε. Ετσι, αν υπάρχει κανονισμός που ρυθμίζει τις σχέσεις των συνιδιοκτητών χωρίς να εμφανίζει ελλείψεις, αλλά, ορισμένοι ιδιοκτήτες θεωρούν ότι οι διατάξεις του αδικούν αυτούς, οι τελευταίοι δεν έχουν δικαίωμα έστω και αν αποτελούν το 65% της ιδιοκτησίας να ζητήσουν δικαστικώς την τροποποίησή του. Τούτο δε διότι ο ιδιοκτήτης κάθε οριζόντιας ιδιοκτησίας, κατά την αγορά της έλαβε υπόψη για τη διαπίστωση της αγοραίας αξίας της και τη στάθμιση του συμφέροντός του και την προβλεπόμενη από τον κανονισμό χρήση της οριζόντιας ιδιοκτησίας του, η οποία (χρήση), δεν είναι λογικό να μεταβάλλεται εκ των υστέρων εις βάρος του, χωρίς τη θέλησή του από μια πλειοψηφία συνιδιοκτητών (65%), τους οποίους πιθανώς να μην γνώριζε καθόλου και να μην τελούσε σε συμβατικό δεσμό κατά το χρόνο αγοράς της ιδιοκτησίας του. Αρα, αν δεν υπάρχουν ελλείψεις που εμποδίζουν τη λειτουργία της συνιδιοκτησίας ή τη χρήση των χωριστών ιδιοκτησιών κατά τον προορισμό τους, δεν επιτρέπεται η κατά τα τον προαναφερομένο τρόπο τροποποιηση του κανονισμου, ο οποίος μπορεί πλέον να τροποποιηθεί μόνο με τον τρόπο, που τυχόν αυτός ορίζει, άλλως σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 3741/1929 (βλ. σχετ. ΕΑ 4474/96 ΕλλΔνη 38.1919, ΕΑ 4554/1995 ΕΔΠ 1996.69, Ι. Κατρά: «Πανδέκτης Μισθώσεων και οροφοκτησίας» έκδ. 2000, παρ. 293 Γ`, 297 Δ`, Ι. Κωστόπουλο: «Προβλήματα που έχουν σχέση με τη σύσταση χωριστής ιδιοκτησίας και τον κανονισμό των πολυκατοικιών μετά το ν. 1562/1985» ΕΔΠ 1994 σελ. 161,163). Ειδικότερα αναφορικά με την τελευταία αυτή περίπτωση, είναι δυνατή η ανάθεση με τον Κανονισμό στη Γενική Συνέλευση των συνιδιοκτητών, του δικαιώματος τροποποιήσεως συγκεκριμένων όρων του Κανονισμού, υπό ορισμένες προϋποθέσεις και με καθορισμένη πλειοψηφία. Στην περίπτωση αυτή, κι αν ακόμη η ανάθεση που γίνεται από τον Κανονισμό είναι απεριόριστη, η τροποποίηση από την πλειοψηφία δεν μπορεί να θίγει δικαιώματα των (μειοψηφούντων) συνιδιοκτητών που υφίστανται από το νόμο, τη σύσταση της οροφοκτησίας ή τον κανονισμό, διότι το άρθρο 4 § 1 του ν. 3741/1929 ρητώς περιορίζει τα δικαιώματα που η παμψηφία μπορεί να εκχωρήσει σε ορισμένη πλειοψηφία, μόνο για αποφάσεις που αφορούν τη συντήρηση, βελτίωση ή χρήση των κοινών μερών και οι οποίες λαμβάνονται για το κοινό συμφέρον. Ετσι, δεν επιτρέπεται να τροποποιηθούν με πλειοψηφία των συνιδιοκτητών, τα ποσοστά συμμετοχής χωριστών ιδιοκτησιών στις
κοινόχρηστες δαπάνες, ούτε η απαλλαγή ορισμένων ιδιοκτησιών από τέτοιες δαπάνες ούτε να τεθούν περιορισμοί στη χρήση χωριστών ιδιοκτησιών, αλλά για τις περιπτώσεις αυτές απαιτείται απόφαση του συνόλου των συνιδιοκτητών (ΑΠ 689/1997 ΕΔΠ 1997/319, ΑΠ 216/1981 ΕΔΠ 1982/104, ΕφΑΘ 3615/1996 ΕΔΠ 1998/131, ΕφΑΘ 2634/1991 ΕλΔ 34.1652, ΕφΑΘ 1068/1985 ΕΔΠ 1985/31, ΕφΑΘ 3973/1996 αδημ., ΕφΘεσ 373/1995 ΕλΔ 37.164, Σπυριδάκης: Δίκαιο οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας, εκδ. 1996 σελ. 406 επ., Κωνσταντόπουλος: Η οροφοκτησία εν Ελλάδι, εκδ. 1974 σελ. 326, Κατράς: Πανδέκτης Μισθώσεων και Οροφοκτησίας, εκδ. 2002, παρ. 297 σελ. 891 επ.). Στην περίπτωση όμως που, παρά την άνω αναγκαστικού δικαίου διάταξη του άρθρου 4 § 1 του ν. 3741/1929, επιχειρηθεί από την πλειοψηφία των συνιδιοκτητών με συμβολαιογραφικό έγγραφο, που υποβάλλεται σε μεταγραφή, τροποποίηση της πράξης συστάσεως και του κανονισμού της πολυκατοικίας, με την οποία θίγονται τα άνω δικαιώματα των μειοψηφούντων συνιδιοκτητών, η καταρτιζόμενη κατά τα άνω δικαιοπραξία είναι ως προς αυτούς και κατά το μέρος που θίγονται τα τοιαύτα δικαιώματα τους απολύτως άκυρη (άρθρα 174 και 180 ΑΚ), την ακυρότητα δε αυτή μπορούν να επικαλεσθούν οι τελευταίοι κατ` ένσταση, προς ανατροπή της ασκούμενης από το διαχειριστή της πολυκατοικίας αγωγής, με την οποία ζητεί από αυτούς κοινόχρηστα, βάσει των άκυρων αυτών διατάξεων της τροποποιητικής δικαιοπραξίας, ενώ παράλληλα, προς επιβεβαίωση της άνω ακυρότητος (όχι κήρυξης) μπορούν να ασκήσουν και αναγνωριστική αγωγή (άρθρο 70 ΚΠολΔ) (βλ. Γεωργιάδη -Σταθόπουλου Αστ. Κωδ. Ι, υπό τα άρθρα 174 και 180 ΑΚ σελ. 267 επ., 279 επ.). Για τη νομική θεμελίωση των άνω, ενστάσεως και αγωγής, ώστε αυτές να είναι ορισμένες, κατ` άρθρον 216 § 1 ΚΠολΔ, αρκεί οι θιγόμενοι συνιδιοκτήτες να επικαλεσθούν, την ισχύουσα μέχρι την τροποποίηση, συστατική πράξη της οροφοκτησίας και τον κανονισμό της πολυκατοικίας, τους ορισμούς που γίνονται σ` αυτήν ως προς τα δικαιώματα τους που θίγονται, την τροποποιητική της πράξης αυτής δικαιοπραξία και τον κατά διαφορετικό τρόπο ορισμό των άνω δικαιωμάτων τους, η οποία την καθιστά άκυρη, ως προς αυτά, επί πλέον δε, στην περίπτωση της ενστάσεως, τα κονδύλια των κοινόχρηστων δαπανών που επιδιώκονται με την αγωγή, για τα οποία και δεν υπέχουν υποχρέωση καταβολής, λόγω της άνω άκυρης δικαιοπραξίας. Εξάλλου, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 62, 64 § 3, 216 § 1 ΚΠολΔ και 4 και 13 του ν. 3741/1929 προκύπτει ότι, για το ορισμένο της αγωγής την οποία ασκεί διαχειριστής πολυκατοικίας, υπαγόμενης στο καθεστώς του τελευταίου αυτού νόμου, κατά συνιδιοκτήτη αυτής, πρέπει, να εκτίθενται στο δικόγραφο της, μεταξύ άλλων, τα απαραίτητα για τη νομιμοποίηση του στοιχεία και συγκεκριμένα, ότι ο ενάγων είναι διαχειριστής της πολυκατοικίας κατόπιν νόμιμης εκλογής ή διορισμού του, με μνεία και της ύπαρξης συμφωνίας ή κανονισμού συμβολαιογραφικούς συντεταγμένου και νομίμως μεταγεγραμμένου, που προβλέπει το διορισμό διαχειριστή (ΑΠ 845/74 ΝοΒ 23.474, ΑΠ 710/1986 ΝοΒ 35.731, ΑΠ 668/1999 ΕλΔ 41.124, ΕφΑΘ 792/1992 ΕΔΠ 1993/73). Περαιτέρω, η τυχόν ακυρότητα της αποφάσεως της γενικής συνελεύσεως των συνιδιοκτητών, για την εκλογή του διαχειριστή, πρέπει να προσβάλλεται μόνο με αγωγή, μέσα στην αποσβεστική προθεσμία των έξι (6) μηνών, που ορίζει το άρθρο 101 Α.Κ., προκειμένου περί αποφάσεων γενικής συνελεύσεως μελών σωματείου, κατ` ανάλογη δε εφαρμογή του, και προκειμένου περί αποφάσεως της γενικής συνέλευσης των συνιδιοκτητών πολυκατοικίας που έχει υπαχθεί στο καθεστώς της οριζόντιας ιδιοκτησίας, ενόψει και του κενού του ν. 3741/1929, αφού και στην περίπτωση αυτή συντρέχει ο ίδιος σκοπός, στον οποίο αποβλέπει η ανωτέρω προθεσμία, εγκείμενος προδήλως, στο ότι μέσα σε σύντομο χρόνο πρέπει να επιλύεται η αμφισβήτηση που αφορά το κύρος των αποφάσεων των συνιδιοκτητών και να αίρεται κάθε σχετική αμφισβήτηση. Για το λόγο αυτό και δεν μπορεί να προταθεί αυτή η ακυρότητα με ένσταση ούτε να γίνει εξέταση του κύρους της παρεμπιπτόντως, αποκλειόμενης έτσι της εφαρμογής της διατάξεως του άρθρου 273 Α. Κ., με την οποία καθιερώνεται το απαράγραπτο των ενστάσεων. Κατ` εξαίρεση, η παραπάνω ακυρότητα μπορεί να προταθεί και κατ` ένσταση, αν η σχετική απόφαση δεν φέρει ούτε τα εξωτερικά γνωρίσματα μιας τέτοιας αποφάσεως, κάτι που δεν συμβαίνει, και όταν η διεξαγωγή της γενικής συνελεύσεως έγινε, και η απόφαση ελήφθη κατ` αυτήν, κατά τρόπο που αντιβαίνει στον κανονισμό (ΑΠ 668/1999 ΕλΔ 41.124, ΑΠ 415/1992 ΕλΔ 33.1473, ΑΠ 1489/1999 ΕλΔ 41.127, ΕφΑΘ 127/1993 ΕΔΠ 1993/229, ΕφΑΘ 4760/1990 ΕλΔ 3.2.1665, ΕφΑΘ 5060/1998 ΕλΔ 39.1399 ΕφΑΘ 5797/1997 ΕλΔ 39.194). Τέλος, όπως προκύπτει από τη διάταξη του άρθρου 70 ΚΠολΔ, αναγνωριστική αγωγή μπορεί να εγερθεί σε κάθε περίπτωση, κατά την οποία
ο ενάγων έχει έννομο συμφέρον να αναγνωρισθεί η ύπαρξη ή μη ύπαρξη κάποιας έννομης σχέσης, η οποία τελεί σε αβεβαιότητα. Ως έννομη σχέση νοείται κάθε βιοτική σχέση προσώπου προς άλλο πρόσωπο ή προσώπου προς αγαθό, η οποία ρυθμίζεται από την έννομη τάξη (ΑΠ 919/1975 ΝοΒ 24.255, ΑΠ 1582/1979 Δ 12.169, ΑΠ 603/1985 Δ 18.198, Μπαλής, Γεν. Αρχ. σελ. 73, Μπέης, Πολ. Δικ. 70 III 3 σελ. 382, Κεραμεύς, Αστ. Δικ. Δικ. εκδ. 1986 αρ. 59 σελ. 133). Η διάγνωση οποιασδήποτε έννομης σχέσης απαιτεί την υπαγωγή πραγματικών γεγονότων στους εφαρμοστέους κανόνες δικαίου. Από την υπαγωγή αυτή απορρέουν έννομες σχέσεις, οι οποίες συνίστανται συνήθως στην κατάφαση ή στην άρνηση της ισχύος κάποιου δικαιώματος ή κάποιας υποχρέωσης ή ενός συμπλέγματος από δικαιώματα και υποχρεώσεις (Κεραμεύς, ο.π. σελ. 133-134, Μπέης, Εισαγωγή στη δικονομική σκέψη, εκδ. 1981 § 5 σελ. 107-108). Τα πραγματικά περιστατικά τα οποία συνιστούν τις προϋποθέσεις για να γεννηθεί μια έννομη σχέση, δεν μπορούν μόνα τους να είναι αντικείμενο αναγνωριστικής αγωγής, και αν ακόμη αυτά έχουν νομική σημασία για τις έννομες σχέσεις (Μπέης, Δίκη 12.172, Δεληκωστόπουλος – Σινανιώτης, Ερμ. ΚΠολΔ σελ. 204-205, Δ. 11.82, ΑΠ 1582/1979 ο.π., ΑΠ 240/71 ΝοΒ 19.750, ΕφΑΘ 13299/1987 ΕλΔ 31.567, ΕφΑΘ 8637/1990 ΕλΔ 33 846). Ετέρωθεν, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1, 2 § 1, 4 § 1, 5 § 1 εδ. α και β` 13 του ν. 3741/1929 και 1002, 1117 του ΑΚ προκύπτει ότι, οι ιδιοκτήτες οριζόντιων ιδιοκτησιών οικοδομής έχουν αναγκαστική συγκυριότητα και δικαίωμα συμμετοχής στη χρήση σε όλα τα ενδεικτικώς οριζόμενα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής και μπορούν, με ομόφωνη απόφαση τους, η οποία πρέπει να καταρτισθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο και να μεταγραφεί, να συμφωνήσουν ότι κάποιος από τους ιδιοκτήτες οριζόντιων ιδιοκτησιών θα έχει δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης στα παραπάνω μέρη. Οι συμφωνίες, με τις οποίες κανονίζονται κατά διαφορετικό τρόπο τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των ιδιοκτητών οριζόντιων ιδιοκτησιών στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα πράγματα, δημιουργούν περιορισμούς της αναγκαστικής συγκυριότητας επί των πραγμάτων αυτών, από την οποία και απορρέει το δικαίωμα συμμετοχής στη χρήση τους. Οι κατ` αυτόν τον τρόπο δημιουργούμενοι περιορισμοί, σύμφωνα με το άρθρο 13 § 3 του ν. 3741/1929 «φέρουν χαρακτήρα δουλείας». Οι περιορισμοί, όμως, αυτοί, δεν είναι δουλείες, κατά την έννοια των άρθρων 1118 επ., 1142 επ. και 1188 επ. του ΑΚ, αλλά φέρουν το χαρακτήρα δουλείας, υπό την έννοια και μόνο ότι δεσμεύουν τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους των ιδιοκτητών των οριζόντιων ιδιοκτησιών, που τους συνομολόγησαν και αντιτάσσονται κατά τρίτων (ΑΠ 329/1996 ΕΔΠ 1996/203). Εξάλλου, από τις ίδιες ως άνω διατάξεις προκύπτει ότι οι συνιδιοκτήτες πολυώροφης οικοδομής, μπορούν με ιδιαίτερη κοινή συμφωνία όλων, που πρέπει να περιβληθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και να μεταγραφεί, να κανονίσουν τη συμμετοχή του καθενός στα κοινά βάρη της πολυκατοικίας, όπως είναι η δαπάνη της συντήρησης και επισκευής των αδιαιρέτων (και κοινοχρήστων) μερών του ακινήτου και γενικά, κάθε δαπάνης, που αποσκοπεί στην καλή λειτουργία της πολυκατοικίας, προς το κοινό συμφέρον των συνιδιοκτητών. Η κατανομή, εξάλλου, των δαπανών αυτών, μπορεί να γίνει και με την πράξη συστάσεως οριζόντιας ιδιοκτησίας, νόμιμα μεταγεγραμμένης, που γίνεται από τον ή τους ιδιοκτήτες του οικοπέδου, επί του οποίου η οικοδομή, με βάση προσαρτώμενο σ` αυτήν (πράξη) πίνακα, που έχει συνταχθεί από ειδικό επιστήμονα και στην οποία, οι μετέπειτα ιδιοκτήτες διαμερισμάτων ή ορόφων προσχωρούν, με το σχετικό συμβολαιογραφικό έγγραφο αγοράς διαμερίσματος. Η κατ` αυτόν τον τρόπο γενόμενη κατανομή των «κοινοχρήστων δαπανών» είναι νόμιμη και υποχρεωτική για τους συνιδιοκτήτες. Μπορεί, όμως, να διαφοροποιηθεί, με τροποποίηση του σχετικού Κανονισμού, σύμφωνα με τα από το νόμο προβλεπόμενα, κατά τα προεκτεθέντα (ΑΠ 1504/1985 ΕΔΠ 1986/27, ΕφΑΘ 5239/1996 ΕλΔ 1997/663, ΕφΑΘ 3072/1991 ΕλΔ 1993/1651, ΕφΘεσ 693/1993 ΕλΔ 1993/1507). Επίσης, από τις αυτές ως άνω διατάξεις του ν. 3741/1929, σε συνδυασμό με τις τοιαύτες των άρθρων 158, 185, 189, 192, 194 του ΑΚ, προκύπτει ότι, ο Κανονισμός, όπως άλλωστε και η σύσταση της οροφοκτησίας, αποτελεί πολυμερή δικαιοπραξία (σύμβαση) και μπορεί να καταρτισθεί και δια προσχωρήσεως των μη δυνηθέντων να υπογράψουν την αρχική πράξη, δεσμεύει δε και τους διαδόχους των συμβληθέντων αν έχει μεταγραφεί πριν από τη διαδοχή (ΑΠ 748/1990 ΕλΔ 32.806, ΑΠ 974/1997 ΝοΒ 46.344, ΑΠ 1177/1986 ΝοΒ 35.895, ΕφΑΘ 1944/1994 ΕΔΠ 1994/213).
Νομολογία – Σημειώσεις 1002 ΑΚ, 1117 ΑΚ, 1118 ΚΠολΔ, 1142 ΚΠολΔ, 1188 ΚΠολΔ, 216 ΚΠολΔ, κανονισμός, ν. 1562/1985, ν. 3741/1929, οριζόντιος ιδιοκτησία, τροποποίηση
Constantinos Caniouras