Από τις διατάξεις των άρθρων 2 παρ. 1 του ν. 3741/1929 “περί της ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους” και 1117 ΑΚ προκύπτει ότι κοινόχρηστα μέρη οικοδομής αποτελούν μέρη του όλου ακινήτου, τα οποία χρησιμεύουν σε κοινή χρήση όλων των συγκυρίων, όπως είναι ιδίως το έδαφος, τα θεμέλια, οι πρωτότοιχοι, η στέγη, η αυλή, οι φωταγωγοί κλπ. Για τον προσδιορισμό των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων μερών της οικοδομής λαμβάνονται υπόψη η συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία και οι ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ όλων των οροφοκτητών κατά τα άρθρα 4 παρ. 1, 5 και 13 του πιο πάνω Ν. 3741/1929. Αν αυτό δεν γίνει, δηλαδή αν δεν ορίζεται τίποτε είτε στην ως άνω συστατική δικαιοπραξία είτε στις ως άνω ιδιαίτερες συμφωνίες, τότε ισχύει ο προσδιορισμός που προβλέπεται από τις πιο πάνω αναφερόμενες διατάξεις (ΑΠ 1078/2000 ΕλλΔνη 42, 432). Στην τελευταία περίπτωση, κριτήριο για το χαρακτηρισμό πράγματος ως κοινοκτήτου και κοινοχρήστου είναι ο κατά τη φύση του προορισμός για την εξυπηρέτηση των συνιδιοκτητών με την κοινή από αυτούς χρήση του (ΑΠ 1372/1997 ΕΔΠ 1998, 27, ΕφΑΘ 2931/1999 ΕΔΠ 2000, 126). Αλλωστε, αν ληφθεί υπόψη ότι η θεσπιζόμενη με τα άρθρα 1002 ΑΚ και 1 του ν. 3741/1929 αποκλειστική (χωριστή) κυριότητα επί ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου αποτελεί την εξαίρεση του κανόνα “superficies solo cedit”, που έχει περιληφθεί στο άρθρο 1001 εδ. α’ του ΑΚ, οποιοδήποτε μέρος του όλου ακινήτου που δεν ορίστηκε ή δεν ορίστηκε έγκυρα, με τον συστατικό της οροφοκτησίας τίτλο, ότι αποτελεί αντικείμενο της αποκλειστικής κυριότητας κάποιου συνιδιοκτήτη, υπάγεται αυτοδικαίως από το νόμο, κατ’ εφαρμογή του ανωτέρω κανόνα, στα αντικείμενα της αναγκαστικής συγκυριότητας επί του εδάφους και θεωρείται γι’ αυτό κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος του ακινήτου (ΟλΑΠ 23/2000, ΕλλΔνη 42, 58, ΑΠ 1602/2002, ΕλλΔνη 44, 777, ΑΠ 1253/2001, ΕλλΔνη 43,152, ΑΠ 752/2002, ΕλλΔνη 43, 1681, 153, ΑΠ 934/2010 Αρμενόπουλος 2011, σελ. 1835). Περαιτέρω, από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1, 2 παρ. 1, 3, 4 παρ. 1, 5 περ. α’, 13 του ως άνω ν. 3741/1929, 785, 787, 1002 και 1117 ΑΚ προκύπτει ότι κάθε ιδιοκτήτης ορόφου ή διαμερίσματος οικοδομής, για την οποία έχει συσταθεί εγκύρως οριζόντια ιδιοκτησία, δικαιούται, λόγω της αναγκαίας συγκυριότητας του επί των κοινόχρηστων μερών της οικοδομής, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνεται και ο ακάλυπτος χώρος του οικοπέδου, να κάνει απόλυτη χρήση τούτων, αρκεί να μη βλάπτει τα αντίστοιχα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών και να μη μεταβάλλει τον συνήθη προορισμό των μερών αυτών, εκτός αν, με δεσμευτική γΓ αυτόν δικαιοπρακτική ρύθμιση, το δικαίωμα αυτό έχει παραχωρηθεί αποκλειστικώς σε έναν ή ορισμένους ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων της οικοδομής. Ειδικότερα, βλαπτική για τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών είναι η χρήση που εμποδίζει ή δυσχεραίνει υπέρμετρα αυτούς στη χρήση των οριζόντιων ιδιοκτησιών τους ή και στη σύγχρηση των κοινών μερών, ενώ μεταβολή του συνήθους προορισμού προκαλείται όταν η συγκεκριμένη χρήση αλλοιώνει τον προορισμό των κοινών μερών, που ορίζεται με δικαιοπρακτική ρύθμιση ή σε περίπτωση έλλειψης της, προκύπτει από τη φύση των πραγμάτων και τον σκοπό που αυτά υπηρετούν, κατά τα διδάγματα της κοινής πείρας, στη λειτουργία της οροφοκτησίας, καθώς και από τις συνθήκες της συγκεκριμένης περίπτωσης. Οι, πέρα από τους άνω όρους, ενέργειες επί των κοινόχρηστων μερών της οικοδομής μπορούν να επέλθουν μόνο με κοινή απόφαση των συνιδιοκτητών (ΑΠ 357/2006, ΕΔικΠολ 2006, 20, ΑΠ 827/2005, ΕλλΔνη 2006, 178, ΑΠ 463/2003, ΤΝΠ Νόμος, ΑΠ 185/2003, ΕλλΔνη 2003, 778). Μεταβολή ή προσθήκη των κοινών μερών της οικοδομής νοείται ειδικότερα η βελτίωση που αποβλέπει στην αποδοτικότερη χρήση του κοινού με τη συνδρομή των παραπάνω προϋποθέσεων υπέρ όλων κατ’ αρχήν των συνιδιοκτητών, αν δε αυτή (βελτίωση) αφορά έναν ή μερικούς μόνον από τους συνιδιοκτήτες, πρέπει να μην καθιστά χειρότερη τη θέση των λοιπών. Το αν οι παραπάνω μεταβολές των κοινών μερών είναι επιτρεπτές ή όχι με την παραπάνω έννοια, κρίνεται σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση, ανάλογα με τις ιδιαίτερες συνθήκες της οροφοκτησίας, τις επιμέρους ανάγκες των διαιρετών ιδιοκτησιών και τον σκοπό που εξυπηρετεί το κοινό μέρος που υφίσταται τη μεταβολή στη λειτουργία της όλης συνιδιοκτησίας (ΑΠ 357/2006, ΕλλΔνη 47, 819, ΑΠ 827/2005, ΕλλΔνη 47, 178, ΑΠ 36/2005 ΕλλΔνη 46, 1463, ΑΠ 185/2003, ΕλλΔνη 44, 778, ΑΠ 861/1994 ΕλλΔνη 37, 138). Περαιτέρω και επί διαιρεμένης κυριότητας επί αυτοτελών οικοδομών, ορόφων ή διαμερισμάτων τούτων, που ανεγείρονται επί ενιαίου οικοπέδου, το έδαφος των οικοδομών, αλλά και ο ακάλυπτος χώρος (αυλή, πρασιά, κήπος, προκήπιο, έδαφος φωταγωγού) είναι αναγκαίως εκ του νόμου κοινό, για όλους τους ιδιοκτήτες των αυτοτελών οικοδομημάτων, ορόφων αυτών κλπ, έστω και αν μερικοί απ’ αυτούς δεν εξυπηρετούνται δια τούτων (ΑΠ Ολ 380/1977, ΝοΒ 25,1337, ΑΠ 463/2003, ΤΝΠ Νόμος, ΑΠ 419/1985, ΝοΒ 34,188). Από το συνδυασμό των ανωτέρω διατάξεων και δη των άρθρων 1, 2 παρ.1, 3 παρ.1 και 2, 4 παρ.1, 5 και 13 του ν. 3741/1929 περί ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους με τις οποίες ορίζεται ότι οι συνιδιοκτήτες κοινής οικοδομής μπορούν ελεύθερα να ρυθμίζουν τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους όχι μόνο ως προς τα αναγκαίως αδιαίρετα πράγματα, αλλά και ως προς τις διαιρεμένες οριζόντιες ιδιοκτησίες και μάλιστα κατά παρέκκλιση από τις ενδοτικού χαρακτήρα διατάξεις του εν λόγω νόμου και του ΑΚ προκύπτει ότι αν με όρο του κανονισμού της πολυκατοικίας που έχει νομότυπα συσταθεί απαγορεύεται ορισμένη χρήση των διαμερισμάτων ή των κοινών μερών της οικοδομής η απαγόρευση αυτή ισχύει σε κάθε περίπτωση ακόμη και αν από την απαγορευμένη ενέργεια δεν παραβλάπτεται η χρήση των άλλων ιδιοκτησιών, ούτε μειώνεται η ασφάλεια αυτών ή του οικοδομήματος (βλ. ΑΠ 179/1980, ΝοΒ 28, 1472, ΑΠ 732/1989, Ισοκράτης ΤΝΠ-ΔΣΑ, όπου επίσης αναφέρεται και ότι η κατάργηση της απαγόρευσης που συμφωνήθηκε με τον κανονισμό δεν επέρχεται από μόνο το λόγο ότι μεταβλήθηκαν ή έπαυσαν οι προϋποθέσεις οι οποίες υπαγόρευσαν αυτή την απαγόρευση, ούτε δε με την προηγούμενη παράβαση του κανονισμού από κάποιο συνιδιοκτήτη). Σε περίπτωση που κάποιος συνιδιοκτήτης προσβάλλεται στην χρήση των κοινών πραγμάτων δύναται να ζητήσει την άρση της προσβολής και την παράλειψη αυτής στο μέλλον (ΑΠ 115/2003, ΤΝΠ Νόμος), δικαίωμα που στην περίπτωση αυτή ασκείται σύμφωνα με τις ανωτέρω διατάξεις του νόμου (ΑΠ 40/2007, ΤΝΠ Νόμος, ΑΠ 463/2003, ΤΝΠ Νόμος). Ετσι, η «χρήση», με την οποία βλάπτονται τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών ή και επέρχεται μεταβολή του συνήθους προορισμού των κοινών μερών, είναι αόριστη νομική έννοια, η εξειδίκευση της οποίας από το δικαστήριο της ουσίας υπόκειται σε αναιρετικό έλεγχο. Εξάλλου, κάθε ιδιοκτήτης, εφόσον βλάπτεται από μια τέτοια χρήση, έχει το δικαίωμα να ζητήσει με αγωγή την επαναφορά των πραγμάτων στην προηγούμενη κατάσταση. (ΑΠ 357/2006, ο.π). Ενόψει δε του ειδικού χαρακτήρα των ως άνω διατάξεων του ν. 3741/1929 και του ν.δ. 1024/1971, η θέσπιση των οποίων έχει υπαγορευθεί από την ιδιαιτερότητα του θεσμού της οριζόντιας (και κάθετης) ιδιοκτησίας, είναι φανερό ότι δεν υπάρχουν περιθώρια ευθείας ή αναλογικής εφαρμογής των γενικών διατάξεων του Αστικού Κώδικα, για τη σύσταση δουλειών με χρησικτησία και την κατάργηση τους με αχρησία. Δεν μπορεί έτσι κανένας από τους δικαιούχους των επί μέρους ιδιοκτησιών να αποκτήσει με χρησικτησία δικαίωμα αποκλειστικής χρήσεως ή συγχρήσεως των κοινόκτητων μερών, ούτε να απωλέσει με αχρησία ένα τέτοιο δικαίωμα, που έχει αποκτήσει σ’ αυτά κατά τους όρους των ειρημένων διατάξεων (ΑΠ 1734/2011, δημοσίευση Nomos), ενώ οι αξιώσεις των ιδιοκτητών οριζοντίων και καθέτων ιδιοκτησιών κατά το Ν. 3741/1929 και το ΝΔ 1024/1971 εναντίον αλλήλων για την προστασία της συγκυριότητας τους επί των κοινών μερών δεν υπόκεινται σε παραγραφή (ΑΠ 1096/2015, δημοσίευση Nomos, ΑΠ 1620/1983,ΝοΒ 32, 1365, ΑΠ 121/1993, ΝοΒ 42, 384).
ΜΠρΑθ 1228/2016
Οροφοκτησία – Αυθαίρετες κατασκευές.
