658/2018 ΕΦ ΘΕΣΣΑΛ (ΜΟΝ) ( 732868)

(Δ/ΝΗ 2018/474) (ΝΟΜΟΣ/ΠΛΗΡΕΣ ΚΕΙΜΕΝΟ)
Μίσθωση. Πότε η μη τήρηση ορισθέντος από τα συμβαλλόμενα μέρη τύπου επιφέρει ακυρότητα της δικαιοπραξίας. Τι συνιστά τροποποίηση της δικαιοπραξίας. Πότε είναι υποχρεωτική η τήρηση τύπου. Κοινωνία. Διοίκηση του κοινού πράγματος με απόφαση της πλειοψηφίας των κοινωνών. Πράξη Τακτικής Διοίκησης αναφορικά με τη μίσθωση του κοινού αντικειμένου. Καθορισμός του καταβλητέου μισθώματος και της χρονικής διάρκειας της μίσθωσης από την πλειοψηφία των συνεκμισθωτών. Το δικαίωμα αναπροσαρμογής του μισθώματος δεν είναι αδιαίρετο και κάθε συνεκμισθωτής μπορεί να ζητήσει αναπροσαρμογή στο ποσοστό που αντιστοιχεί στην ιδανική του μερίδα. Κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών, το Δικαστήριο λαμβάνει υπόψη ως αποδεικτικά μέσα και τους μάρτυρες. Επαγγελματική μίσθωση. Αξίωση του εκμισθωτή για απόδοση του μισθίου λόγω συμπλήρωσης δωδεκαετίας. Χρόνος άσκησης της αξίωσης. Πότε η μίσθωση καθίσταται αόριστης διάρκειας, οπότε λήγει με καταγγελία. Ανανέωση της μίσθωσης. Καταχρηστική άσκηση δικαιώματος. Προϋποθέσεις. Δεν ασκείται καταχρηστικά το δικαίωμα των εναγόντων – συνεκμισθωτών να ζητήσουν διαφορές μισθωμάτων παλαιότερων ετών. (Παρατηρήσεις Ι. Ν. Κατρά στη Δ/νη 2018/474).

Αριθμός Απόφασης

658/2018

ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από την Δικαστή Δημητρία Στρούζα- Ξένου ή Κοκολέτση, Εφέτη και τη γραμματέα Χριστίνα Παραστατίδου.

ΣΥΝΕΔΡΙΑΣΕ δημόσια στο ακροατήριό του στις 9 Οκτωβρίου του έτους 2017 για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:

ΤΗΣ ΚΑΛΟΥΣΑΣ- ΕΚΚΑΛΟΥΣΑΣ- ΕΝΑΓΟΜΕΝΗΣ : Ανώνυμης εταιρίας με την επωνυμία «…..», που εδρεύει στη Θεσσαλονίκη (οδός .. αριθ. ..) και εκπροσωπείται νόμιμα, που εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Θεόδωρο Ζέρβα, με Α.Μ. 001673 του Δ.Σ. Θεσσαλονίκης, βάσει δηλώσεως του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.

ΤΩΝ ΚΑΘ` ΩΝ Η ΚΛΗΣΗ- ΕΦΕΣΙΒΛΗΤΩΝ- ΕΝΑΓΟΝΤΩΝ : 1) …. του …, κατοίκου … Θεσσαλονίκης (οδός … αριθ. ..), που παραστάθηκε δια του πληρεξουσίου του δικηγόρου Χρήστου Αγιοστρατίδη, με Α.Μ. 001669 του Δ.Σ. Θεσσαλονίκης και 2) …. συζ. …, κατοίκου … Θεσσαλονίκης (οδός … αριθ. ..), που παραστάθηκε δια του πληρεξουσίου της δικηγόρου Χρήστου Αγιοστρατίδη με AM 001669 του Δ.Σ. Θεσσαλονίκης.

Οι ενάγοντες με την από 27.3.2013 και με αριθ. εκθ. καταθ. ../2013 αγωγή τους στο Μονομελές Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης, ζητούσαν ό,τι ανέφεραν σε αυτή. Το δικαστήριο εξέδωσε την αριθ. 7918/2014 οριστική απόφασή του, με την οποίαν έγινε κατά ένα μέρος η αγωγή. Κατά της απόφασης αυτής, παραπονείται η εκκαλούσα- εναγομένη με την από 12.6.2014 και με αριθ. εκθ. καταθ. ../28.7.2014 έφεση, που άσκησε στο δικαστήριο αυτό.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης και κατά την εκφώνησή της από το σχετικό πινάκιο, ο πληρεξούσιος δικηγόρος των καθ` ων η κλήση- εφεσιβλήτων παραστάθηκε στο ακροατήριο και αναφέρθηκε στις έγγραφες προτάσεις, που κατέθεσε, ο δε πληρεξούσιος δικηγόρος της καλούσης-εκκαλούσης δεν παραστάθηκε στο ακροατήριο, αλλά κατέθεσε μονομερή δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ, όπως ισχύει, και προκατέθεσε προτάσεις.

ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Νόμιμα φέρεται για συζήτηση με την από 24.5.2016 (αριθ. εκθ. καταθέσεως ../2016) κλήση η από 12.5.2014 (αριθ. εκθ. καταθ. ../2014) έφεση της εναγομένης- εκκαλούσας κατά της υπ` αριθ. 7918/2014 αποφάσεως του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης, που εκδόθηκε κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών, μετά την ματαίωση της συζήτησής της κατά τη δικάσιμο της 21.9.2015, λόγω της διενέργειας των βουλευτικών εκλογών τον Σεπτεμβρίου του έτους 2015.

Η υπό κρίση από 12.5.2014 και με αριθμό εκθέσεως καταθέσεως ../2014 έφεση της εναγομένης και ήδη καλούσης- εκκαλούσης κατά της αριθ. 7918/2014 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης, που εκδόθηκε κατά την διαδικασία των μισθωτικών διαφορών (άρθρ. 647 επ. ΚΠολΔ), αντιμωλία των διαδίκων, και με την οποία έγινε δεκτή κατά ένα μέρος η από 27.3.2013 και με αριθ. εκθέσεως καταθέσεως ../29.3.2013 αγωγή των εναγόντων και ήδη καθ` ων η κλήση- εφεσιβλήτων κατά της εναγομένης και ήδη καλούσης- εκκαλούσης, αρμόδια φέρεται για συζήτηση ενώπιον του Δικαστηρίου αυτού (άρθρ. 19 του ΚΠολΔ, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 4 παρ. 2 του Ν. 3994/2011, σε συνδυασμό με το άρθρο 72 παρ. 13 του νόμου αυτού) και ασκήθηκε νομότυπα, με την κατάθεση δικογράφου στην Γραμματεία του Δικαστηρίου, που εξέδωσε την προσβαλλόμενη απόφαση (άρθρ. 495 παρ. 1 ΚΠολΔ) και εμπρόθεσμα (άρθρ. 495 παρ. 1 και 2, 499, 500, 511, 513 παρ. 1 περ. β` εδ. α`, 516 παρ. 1, 517 εδ. α`, 518 παρ. 2, 520 παρ. 1 και 591 παρ. 1 εδ. α του ΚΠολΔ . Επομένως, η έφεση πρέπει να γίνει τυπικά δεκτή (άρθρ. 532 του ΚΠολΔ), δεδομένου ότι για το παραδεκτό της άσκησής της κατατέθηκε από την εκκαλούσα, σύμφωνα με τη διάταξη της παρ. 4 του άρθρου 495 του ΚΠολΔ, η οποία προστέθηκε με το άρθρο 12 παρ. 2 του Ν. 4055/2012, παράβολο, ποσού διακοσίων (200) ευρώ υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου, όπως προκύπτει από τα διπλότυπα με αριθ. ΤΧΔΙΚ .., ../2014 Δημοσίου .. έως ../2014, τα οποία μνημονεύονται στην έκθεση, που έχει συντάξει ο γραμματέας κατά την κατάθεση της έφεσης και να εξετασθεί περαιτέρω, ως προς το παραδεκτό και το βάσιμο των λόγων της κατά την ίδια διαδικασία (άρθρο 533 παρ. 1 ΚΠολΔ) με την οποία εκδόθηκε η εκκαλούμενη απόφαση.

Με την από 27.3.2013 και με αριθ. εκθέσεως καταθέσεως ../29.3.2013 αγωγή τους οι ενάγοντες και ήδη εφεσίβλητοι κατά της εναγομένης και ήδη εκκαλούσης ζήτησαν να υποχρεωθεί η τελευταία να καταβάλει σε καθένα το συνολικό ποσό των 11.617,05 ευρώ για το αναλογούν σ` αυτούς ποσοστό διαφορών μισθωμάτων μεταξύ του συμφωνηθέντος και του πράγματι καταβαλλόμενου μισθώματος κατά το χρονικό διάστημα από 2.1.2007 μέχρι 1.4.2013 για το περιγραφόμενο σ` αυτή (αγωγή) ακίνητο, που της έχουν εκμισθώσει μαζί με τους λοιπούς συγκυρίους αυτού, καθώς επίσης και το συνολικό ποσό των 11.103,78 ευρώ σε καθένα ως αποζημίωση για την ζημία, που υπέστησαν, κατά το χρονικό διάστημα από το έτος 2006 μέχρι την 27.9.2011, εξ αιτίας της αντισυμβατικής υπομίσθωσης του κοινόχρηστου και κοινόκτητου δώματος της οικοδομής, στην οποίαν βρίσκεται το επίδικο μίσθιο, στην εταιρία «…..», ήτοι συνολικά το ποσό των 22.720,83 ευρώ στον καθένα, με το νόμιμο τόκο από τότε που έγινε η επίδοση της αγωγής. Επί της αγωγής αυτής, εκδόθηκε από το Πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, αντιμωλία των διαδίκων, η εκκαλούμενη με αριθ. 7918/2014 οριστική απόφαση, η οποία απέρριψε την αξίωση της καταβολής αποζημίωσης, ποσού 11.103,78 € για καθένα από τους ενάγοντες, ως ουσιαστικά αβάσιμης κατά το μέρος που στηριζόταν στην παραβίαση συμβατικής υποχρέωσης και διέταξε το χωρισμό της ως άνω αξίωσης, κατά το μέρος, που στηριζόταν στις διατάξεις του αδικαιολογήτου πλουτισμού, ενώ κατά τα λοιπά κρίθηκε ορισμένη και νόμιμη και στη συνέχεια ως ουσιαστικά βάσιμη κατά ένα μέρος μόνον όσον αφορά τις διαφορές μισθωμάτων των ετών 2008 μέχρι 2013, καθώς για το έτος 2007 απορρίφθηκαν λόγω παραγραφής, αφού έγινε δεκτή η σχετική ένσταση της εναγόμενης, και υποχρεώθηκε η τελευταία να καταβάλει σε καθένα από τους ενάγοντες το ποσό των 10.556 ευρώ, πλέον του τέλους χαρτοσήμου 3,6%, με το νόμιμο τόκο από την επομένη της επίδοσης της αγωγής. Κατά της απόφασης αυτής παραπονείται η εναγομένη με την ένδικη έφεσή της και για τους λόγους που εκθέτει σ’ αυτήν, οι οποίοι ανάγονται σε εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου και κακή εκτίμηση των αποδείξεων, ζητά δε την εξαφάνιση των προσβαλλόμενων κεφαλαίων της, με τα οποία έγινε εν μέρει δεκτή η αγωγή των εναγόντων, ώστε στη συνέχεια να απορριφθεί αυτή καθ` ολοκληρίαν.

Με τη διάταξη του άρθρου 158 ΑΚ ορίζεται ότι η τήρηση τύπου για την δικαιοπραξία απαιτείται μόνον όπου το ορίζει ο νόμος, ενώ με την διάταξη του άρθρου 159 εδ. β` του ιδίου Κώδικα ορίζεται ότι σε περίπτωση αμφιβολίας είναι επίσης άκυρη η δικαιοπραξία αν δεν τηρήθηκε ο τύπος, που είχαν καθορίσει τα μέρη. Αλλά η εκπλήρωση της δικαιοπραξίας με επίγνωση της ελλείψεως του τύπου θεραπεύει την έλλειψη αυτής. Από τον συνδυασμό των ανωτέρω διατάξεων προκύπτει ότι στην περίπτωση, που η τήρηση τύπου ορίσθηκε από τα μέρη, είναι ζήτημα ερμηνείας της συμβάσεως ποιες είναι οι συνέπειες της μη τηρήσεως αυτού. Εφόσον δε δεν μπο­ρεί να συναχθεί αντίθετη βούληση, ισχύει ο ερμηνευτι­κός κανόνας του άρθρου 159 εδ. β` ΑΚ ότι η παράλειψη της τηρήσεως του ορισθέντος από τα μέρη τύπου επάγεται την ακυρότητα της δικαιοπραξίας (Μπαλής, Γενι­καί Αρχαί, εκδ. ογδόη § 55, σ. 162, Σημαντήρας, Γενικαί Αρχαί, εκδ. δευτέρα, σ. 395 αριθ. 685, Γεωργιάδης/Σταθόπουλος τομ. Πρώτος, εκδ. 1978 σ. 250 αριθ. 14-15, ΕφΑθ 8135/2000 ΕλλΔ/νη 44. 263). Ετσι, στα πλαί­σια της κατά το άρθρο 361 ΑΚ αρχής της ελευθερίας των συμβάσεων, τα συμβαλλόμενα μέρη δύνανται να καθιερώσουν το έγγραφο ως συστατικό ή αποδεικτικό τύπο της δικαιοπραξίας, δηλαδή να συμφωνήσουν ότι η πραγμάτωση κάποιων όρων της συμφωνίας ή εκτέ­
λεση γεγονότος θα γίνεται ή θα αποδεικνύεται με την κατάρτιση έγγραφου. Μια τέτοια όμως συμφωνία είναι δυνατόν, κατά την διάρκειά της, να τροποποιηθεί είτε ρητώς είτε σιωπηρώς, χωρίς να απαιτείται για την τρο­ποποίηση της να τηρηθεί ο έγγραφος τόπος, που ορί­σθηκε από τα μέρη, δοθέντος ότι η διάταξη του άρθρου 164 ΑΚ που καθιερώνει την τήρηση τόπου και για τις τροποποιήσεις της δικαιοπραξίας αναφέρεται σε τροπο­ποιήσεις δικαιοπραξίας για την οποία ορίζεται ο τύπος από τον Νόμο και όχι από τα μέρη. Ως τροποποίηση, κατά την έννοια της προδιαληφθείσης ρυθμίσεως, νοεί­ται η αντικατάσταση ή η συμπλήρωση των ήδη συμφωνηθέντων όρων και όχι η ολική η μερική κατάργηση ή παραίτηση από όρο της δικαιοπραξίας, η οποία μπορεί, σε κάθε περίπτωση, να γίνει χωρίς την τήρηση τύπου, με νεώτερη συμφωνία ρητή ή σιωπηρή, εκτός εάν ειδικά ο Νόμος προβλέπει την τήρηση τύπου και για την τελευ­ταία περίπτωση όπως λ.χ. στο άρθρο 369 ΑΚ (ΕφΑθ 35/2006, ΕλλΔ/νη 2007/1133, Μπαλής, ΓενΑρχ, § 57, σ. 164, Σημαντήρας, ΓενΑρχ, σ. 395 αριθ. 684, Γεωργιάδης/Σταθόπουλος, σ. 254 επ. αριθ. 1, 7-8, ΑΠ1054/1976 ΝοΒ 25. 508). Ειδικότερα κατά τις ως άνω διατάξεις των άρθρων 159 § 2, 164, 361 ΑΚ, σαφώς προκύπτει ότι αν η μη υποκείμενη κατά το Νόμο, σε έγγραφο τύπο σύμβαση εμπορικής μισθώσεως, έγινε εγγράφως και συμφωνήθηκε ότι κάθε τροποποίηση αυτής θα γίνεται εγγράφως, μπορεί, παρά τη συμφωνία αυτή, με νεό­τερη συμφωνία, έστω και σιωπηρή, να τροποποιηθεί η αρχική σύμβαση, διότι η νεότερη αυτή συμφωνία καταρ­γεί αυτήν περί εγγράφου τροποποιήσεως της αρχικής συμφωνίας (ΑΠ 501/2005, ΕΔΠολ 2005/131, ΕλλΔ/νη 2005/1462). Εξάλλου, κατά τη διάταξη του άρθρου 650 § 1 του ΚΠολΔ, όπως ίσχυε κατά τον κρίσιμο εν προκειμένω χρόνο, το δικαστήριο, όταν δικάζει κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών, λαμβάνει υπόψη του και αποδεικτικά μέσα που δεν πληρούν τους όρους του Νόμου. Από τα παραπάνω προκύπτει ότι κατά την ειδική αυτή διαδικασία δεν ισχύει ο συμβατικός αποκλεισμός των αποδεικτικών μέσων, όπως η συμφωνία ότι κάθε τροποποίηση της σύμβασης θα αποδεικνύεται εγγράφως. Έτσι το δικαστήριο λαμβάνει υπόψη του όλα τα επιτρεπόμενα κατά νόμο αποδεικτικά μέσα, μεταξύ των οποίων και τους μάρτυρες για την απόδειξη της σύστασης ή τροποποίησης της δικαιοπραξίας για την οποία έχει οριστεί με σύμβαση σαν αποδεικτικός τύπος το έγγραφο (ΑΠ 501/2005 ο.π., ΕφΛαμ 45/2009 ΤΝΠ Νόμος).

Εξάλλου, σύμφωνα με το άρθρο 591 παρ. 1 ΚΠολΔ τα άρθρα 1 έως 590 εφαρμόζονται και στις ειδικές διαδικασίες όπως είναι η ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών άρθρου 647 επ. του ΚΠολΔ, εκτός αν αντιβαίνουν προς τις ειδικές διατάξεις των διαδικασιών αυτών. Αν στις ειδικές αυτές διατάξεις δεν ορίζεται διαφορετικά: α) …. β) οι προτάσεις κατατίθενται στο ακροατήριο, γ) όλοι οι αυτοτελείς ισχυρισμοί προτείνονται προφορικά και όσοι δεν περιέχονται στις προτάσεις καταχωρίζονται στα πρακτικά. Από την άνω διάταξη προκύπτει ότι στις υποθέσεις που δικάζονται κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών (άρθρο 647 επ. ΚΠολΔ), όπου δεν είναι υποχρεωτική η κατάθεση προτάσεων, οι διάδικοι οφείλουν να προτείνουν όλους τους αυτοτελείς ισχυρισμούς τους προφορικά κατά τη συζήτηση στο ακροατήριο και επί πλέον οι ισχυρισμοί αυτοί καταχωρίζονται στα πρακτικά με σαφή έστω και συνοπτική έκθεση των γεγονότων που τους θεμελιώνουν (ΚΠολΔ 262), εκτός αν περιέχονται στις κατατιθέμενες στο ακροατήριο προτάσεις. Απαιτείται δηλαδή σε κάθε περίπτωση προφορική πρόταση των ισχυρισμών, που “ως γενόμενο κατά τη συζήτηση” σημειώνεται στα πρακτικά. Επομένως, αν οι παραπάνω ισχυρισμοί δεν υποβάλλονται κατά τον παραπάνω τρόπο είναι απαράδεκτοι και απορρίπτονται για το λόγο αυτό από το δικαστήριο και αυτεπαγγέλτως (βλ. Ολ. ΑΠ 2/2005, ΑΠ ).
Περαιτέρω κατά τη διάταξη του άρθρου 789 ΑΚ με απόφαση της πλειοψηφίας των κοινωνών μπορεί να καθορισθεί, για το κοινό αντικείμενο, ο προσήκων τρό­πος τακτικής διοίκησης και εκμετάλλευσης. Η πλειοψηφία λαμβάνεται, κατά το μέγεθος των μερίδων. Στις εν λόγω πράξεις τακτικής διοίκησης και εκμετάλλευσης περιλαμβάνεται και η σύμβαση μίσθωσης του κοινού αντικειμένου, καθώς και κάθε άλλη πράξη, η οποία τείνει στη διατήρηση ή άρση των συνεπειών της μισθώσεως, όπως η παράταση, η ανανέωση – αναμίσθωση ή η τρο­ποποίηση της συμβάσεως μισθώσεως ή η καταγγελία αυτής. Η απόφαση της πλειοψηφίας, που λήφθηκε μέσα στο πλαίσιο του άρθρου 789 ΑΚ δεν αφορά μόνο τις εσωτερικές σχέσεις των κοινωνών, αλλά ενέχει και εξου­σία αντιπροσωπεύσεως και συνακόλουθα είναι έγκυρη και δεσμεύει όλους τους κοινωνούς, δηλαδή και εκεί­νους, που διαφώνησαν και μειοψήφισαν (ΑΠ 665/2008, ΑΠ 1259/2007, ΑΠ 255/2000). Οπως προαναφέρθηκε πράξεις τακτικής διοικήσεως και διαχειρίσεως του κοι­νού πράγματος αποτελούν, μεταξύ άλλων, η εκμίσθωση του πράγματος, η παράταση της διάρκειας λήγουσας ή λήξασας μισθώσεως και η ανανέωση αυτής, ουσιώ­δες δε στοιχείο, κατά νόμο της συμβάσεως μισθώσεως, εκτός από τη χρήση και τη διάρκεια είναι και ο καθορι­σμός μισθώματος. Επομένως αποτελεί πράξη τακτικής διοικήσεως και διαχειρίσεως τόσο η αρχική σύναψη της μισθώσεως όσο και η παράταση ή ανανέωση αυτής, που περιλαμβάνει και καθορισμό μισθώματος, ίσου ή μικρότερου ή υψηλότερου, σε σχέση με το προηγου­μένως καταβαλλόμενο, που καταρτίζεται εγκύρως στο πλαίσιο εφαρμογής του άρθρου 789 του ΑΚ, από την πλειοψηφία των συνεκμισθωτών, όχι μόνο για νέα χρο­νική διάρκεια της μισθώσεως, αλλά και για το καταβλη­τέο μίσθωμα (μικρότερο ή υψηλότερο σε σχέση με το προηγουμένως καταβαλλόμενο). Δηλαδή, η πράξη διοικήσεως – διαχειρίσεως, για την οποία απαιτείται πλειοψηφία των συυεκμισθωτών, περιλαμβάνει τόσο την νέα διάρκεια της μισθώσεως όσο και το νέο μίσθωμα. Επο­μένως η νέα μίσθωση, με την έννοια της αναμισθώσεως στο πλαίσιο εφαρμογής της ελευθερίας των συμβάσεων (άρθρα 436, 361 ΑΚ), εφόσον επιτρεπτώς συνάπτεται από την πλειοψηφία των συνεκμισθωτών, δεσμεύει την μειοψηφία τόσο ως προς την διάρκεια όσο και ως προς το ύψος του μισθώματος και όχι μόνο ως προς το πρώτο, υπό την έννοια, ότι η μειοψηφία των μισθωτών δεν θα δικαιούται να αξιώσει, για τη μερίδα της, το τυχόν αυξημένο μίσθωμα, που καταβαλλόταν, πριν από την παράταση ή την ανανέωση της μισθώσεως.

Εξάλλου, το δικαίωμα αναπροσαρμογής του μισθώ­ματος είναι διαπλαστικής φύσεως, παρέχει δηλαδή τη δυνατότητα να επιδιωχθεί με αγωγή η διάπλαση για το μέλλον της έννομης σχέσεως της μισθώσεως, μετα­βαλλόμενης ως προς το ύψος του μισθώματος από της ασκήσεως της αγωγής. Ομως, το δικαίωμα τούτο δεν είναι αδιαίρετο, κατά την κτήση ή την άσκησή του, αφού μάλιστα η χρηματική παροχή του μισθώματος έχει διαι­ρετό αντικείμενο. Συνεπώς, κατά την κρατήσασα στη νομολογία άποψη, σε περίπτωση υπάρξεως περισσό­τερων εκμισθωτών, καθένας, από αυτούς, σύμφωνα με τον κανόνα του άρθρου 480 ΑΚ, δικαιούται να ζητή­σει την αναπροσαρμογή του μισθώματος, στο ποσο­στό που αντιστοιχεί στην ιδανική του μερίδα, επί του κοινού μίσθιου πράγματος (ΑΠ 1746/2006, 871/2003, 588/1995, αντιθ. ΑΠ 1020/2003) και σε περίπτωση επί­ τευξης συμφωνίας, για τον καθορισμό του μισθώματος μεταξύ του μισθωτή και της πλειοψηφίας των εκμισθω­τών, η τελευταία δεν μπορεί να θεωρηθεί, ότι εκπροσω­πεί και τον εκμισθωτή, που δεν συμμετείχε στη συμφω­νία. Τα προαναφερθέντα όμως ισχύουν, κατά την εξέ­λιξη και λειτουργία της συμβάσεως μισθώσεως, μέσα στα νόμιμα όρια, που ορίζονται από το ΠΔ 34/1995, για τις εμπορικές μισθώσεις αναγκαστικά και με την προϋ­πόθεση αναπροσαρμογής στο ίδιο χρονικό διάστημα, που ορίζονται από την ίδια ειδική νομοθεσία, αλλά και τον ΑΚ (288, 388 ΑΚ) και δεν αφορούν την κατάρτιση νέας συμβάσεως εμπορικής μισθώσεως, με την έννοια και της αναμισθώσεως ή ανανεώσεως, η οποία κατά τα προαναφερθέντα αποτελεί πράξη τακτικής διαχειρίσεως, καταρτιζόμενη εγκύρως, επικοινωνίας συνεκμισθωτών από την πλειοψηφία τους, η οποία δεσμεύει και τους μειοψηφίσαντες, χωρίς η νέα αυτή συμφωνία σε σχέση με τον καθορισμό του μισθώματος, για τη λει­τουργία και εξέλιξή της στο μέλλον να ενέχει την έννοια της αναπροσαρμογής μεμονωμένα του μισθώματος που ίσχυε, μέχρι τη λήξη της χρονικής διάρκειας της προη­γούμενης μίσθωσης. Η επαγγελματική μίσθωση μπορεί να αναμισθωθεί (ανανεωθεί), κατά τη λήξη της, ως νέα όμως επαγγελματική μίσθωση έχει τη διάρκεια, που έχει κάθε επαγγελματική μίσθωση, αφού με τη ρύθμιση του πιο πάνω ΠΔ/τος οι εμπορικές μισθώσεις είναι ορισμέ­νου χρόνου με καθορισμένη διάρκεια. Στο πλαίσιο δε της πιο πάνω καταρτιζομένης ανανεώσεως – αναμισθώσεως οι συμβαλλόμενοι έχουν την ευχέρεια να συμφω­νήσουν νέους όρους σε σχέση με τη λήξασα μίσθωση, που αφορούν το καταβαλλόμενο μίσθωμα, χωρίς, όπως προαναφέρθηκε, η επί μέρους αυτή συμφωνία, για το νέο μίσθωμα της νέας, λόγω ανανεώσεως, μισθώσεως, να αποτελεί αναπροσαρμογή του μισθώματος, που ίσχυε μέχρι τη λήξη της προηγούμενης μίσθωσης (ΑΠ 302/2014, ΕφΘεσ 1485/2017 ΤΝΠ Νόμος).

Κατά τη διάταξη του άρθρου 1 § 1 περ, α` του προαναφερθέντος ΠΔ 34/1995, όπως ισχύει, στις διατάξεις αυτού υπάγονται οι μισθώσεις ακινήτων οι συναπτόμενες για επιχείρηση σε αυτά εμπορικών πράξεων. Επειδή δε, κατά τη διάταξη του άρθρου 5 § 1 ΠΔ 34/1995, όπως διαμορφώθηκε μετά την αντικατάσταση του με το άρθρο 7 § 6 Ν. 2741/1999 και ισχύει και εφαρμόζε­ται στην προκειμένη περίπτωση πριν από την τροπο­ποίησή του με το άρθρο 13 § 1 Ν. 4242/2014 (ΦΕΚ Α` 50/28-2-2014), η νόμιμη διάρκεια των μισθώσεων που υπάγονται στις προστατευτικές διατάξεις του εν λόγω π.δ/τος είναι δωδεκαετής. Σύμφωνα δε με τη διάταξη του άρθρου 7 § 8 Ν. 2741/1999, η ως άνω ρύθμιση κατα­λαμβάνει και τις υφιστάμενες μισθώσεις, δηλαδή αυτές που έχουν καταρτισθεί πριν από την ισχύ του νόμου αυτού (ΦΕΚ Α` 199/28-9-1999) και δεν έχουν συμπλη­ρώσει συνολικό χρόνο δώδεκα ετών. Περαιτέρω, από τη διάταξη του άρθρου 61 περ. δΆ του προαναφερθέντος ΠΔ/τος, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 7 § 15 Ν. 2741/1999 και ισχύει και εφαρμόζεται στην προκειμένη περίπτωση πριν από την κατάργησή του με το άρθρο 13 § 3 εδ. α` Ν. 4242/2014 (ΦΕΚ Α` 50/28-2-2014), προ­κύπτει ότι η οριστική λήξη της μίσθωσης λόγω παρό­δου της δωδεκαετίας, εξαρτάται από μελλοντική συμπε­ριφορά του δικαιούχου της αξίωσης και συγκεκριμένα αν αυτός θα ασκήσει ή όχι, εντός της εννεάμηνης προθεσμίας από την συμπλήρωση της δωδεκαετίας, την κατ` άρθρο 599 παρ. 1 και 608 παρ. 1 ΑΚ αξίωση προς απόδοση του μισθίου, με την άσκηση της οποίας η λήξη καθίσταται οριστική, έστω και αν η διάρκειά της έχει συμφωνηθεί για διάστημα μεγαλύτερο των δώδεκα ετών. Η εννεάμηνη προθεσμία δεν συυιστά παραγραφή, αλλά αποσβεστική προθεσμία, αφού με την τήρηση ή τη μη τήρησή της συνάπτονται διαπλαστικά αποτελέ­σματα, η οριστική λήξη ή η παράταση της μίσθωσης (ΑΠ 1542/2012, ΑΠ 288/2010, I. Κατράς, Πανδέκτης μισθώσεων και οροφοκτησίας, έκδοση 10η (2012), § 95, περ. Γ, αριθ. 2, σ. 429). Από την ίδια διάταξη επί­σης του άρθρου 61 περ. δΆ του ίδιου ΠΔ/τος προκύπτει ότι η σχετική αξίωση του εκμισθωτή πρέπει να ασκη­θεί μόνο μετά τη συμπλήρωση της δωδεκαετίας από την έναρξη της μίσθωσης και μάλιστα σε αποκλειστικό χρο­νικό διάστημα εννέα μηνών από τη λήξη της δωδεκαε­τίας, δεν είναι δε νοητή η άσκηση της ίδιας αξίωσης ούτε πριν από τη συμπλήρωση της δωδεκαετίας, αφού τότε δεν έχει επέλθει η λήξη της μίσθωσης, ούτε μετά από τη συμπλήρωση της εννεάμηνης αποσβεστικής προθε­σμίας που αποσβένεται οριστικά η αντίστοιχη αξίωση του εκμισθωτή για την απόδοση του μισθίου και ο χρό­ νος της μίσθωσης αναγκαστικά παρατείνεται για μία ακόμα τετραετία από τη λήξη της δωδεκαετίας – εκτός αν αυτή ασκηθεί σύμφωνα με τα οριζόμενα στη διάταξη του άρθρου 69 ΚΠολΔ (άρθρο 48 § 2 ΠΔ 34/1995). Εξάλ­λου, όπως προκύπτει από τη διάταξη του άρθρου 58 § 11 ΠΔ 34/1995, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 7 § 13 περ. αΆ Ν. 2741/1999, ως χρόνος παραμονής στη χρήση του μισθίου, με βάση τον οποίο προσδιορίζεται η νόμιμη, δηλαδή η υποχρεωτική, διάρκεια της μίσθωσης, νοείται ο συνολικός χρόνος που συμπληρώνεται, χωρίς διακοπή, στο πρόσωπο του μισθωτή, συνυπολογισμέ­νου και του χρόνου των τυχόν δικαιοπαρόχων, σε περί­πτωση που ο εκμισθωτής ή ο μισθωτής έχει υπεισέλθει στη θέση άλλου προηγούμενου εκμισθωτή ή μισθωτή (ΑΠ 1426/2009, ΑΠ 991/2009, ΑΠ 1349/2006). Από τις διατάξεις, τέλος, των άρθρων 608 εδ. β`, 609 εδ. δ`, 611 ΑΚ, 662 ΚΠολΔ και 15 εδ. α`, 44 ΠΔ 34/1995, προκύ­πτει ότι, αν μετά την παρέλευση του συμβατικού ή του νόμιμου (δηλαδή του υποχρεωτικού) χρόνου διάρκειας της μίσθωσης, ο μισθωτής παραμείνει στη χρήση του μισθίου ευ γυώσει και χωρίς εναντίωση του εκμισθωτή, η μίσθωση, σύμφωνα με του ερμηνευτικό κανόνα του άρθρου 611 ΑΚ, καθίσταται αόριστης διάρκειας, μη υπαγόμενη πλέον, ως προς τη διάρκεια και τη λήξη της, στις ρυθμίσεις του ΠΔ/τος 34/1995 (ΑΠ 1620/2010, ΑΠ 1349/2006, ΑΠ 404/2004, ΕφΑθ 7378/2006 ΤΝΠ Νόμος, Απ. Γεωργιάδης, Ενοχικό Δίκαιο, Ειδικό Μέρος, Τόμος I, έκδοση 2004, παρ. 29, αρθ. 53, σ. 423, I. Κατράς, Πανδέ­κτης μισθώσεων και οροφοκτησίας, έκδοση 10η (2012), § 95, περ. Γ`, αριθ. 6-7, σ. 431 και περ. Δ`, αριθ. 2, σ. 432) και λήγει με καταγγελία, η οποία μπορεί να γίνει και με μόνη την άσκηση από του εκμισθωτή της αγωγής από­δοσης του μισθίου, αφού η αγωγή αυτή, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 662 ΚΠολΔ, υποκαθιστά την καταγ­γελία (ΑΠ 39/2015, ΑΠ 1349/2006, ΕφΠειρ 569/2015, ΕφΑθ 660/2009, ΕφΑθ 7378/2006 ΤΝΠ Νόμος, Ποδηματά, σε Κεραμέα/Κονδύλη/Νίκα, Ερμηνεία ΚΠολΔ, υπό άρθρο 662, αριθ. 1-3, σ. 1237-1238). Τέλος, η επαγγελ­ματική μίσθωση μπορεί να αναμισθωθεί (ανανεωθεί) κατά τη λήξη της, ως νέα όμως επαγγελματική μίσθωση έχει τη διάρκεια που έχει κάθε επαγγελματική μίσθωση αφού με τη ρύθμιση του πιο πάνω ΠΔ/τος οι εμπορι­κές μισθώσεις είναι ορισμένου χρόνου με καθορισμένη διάρκεια. Στο πλαίσιο δε της πιο πάνω καταρτιζομένης ανανεώσεως – αναμισθώσεως οι συμβαλλόμενοι έχουν την ευχέρεια να συμφωνήσουν νέους όρους σε σχέση με τη λήξασα μίσθωση που αφορούν το καταβαλλόμενο μίσθωμα, χωρίς όπως προαναφέρθηκε η επί μέρους αυτή συμφωνία για το νέο μίσθωμα της νέας λόγω ανανεώσεως μισθώσεως να αποτελεί αναπροσαρμογή του μισθώματος που ίσχυε μέχρι τη λήξη της προηγούμενης μίσθωσης (ΑΠ 302/2014 ό.π.).

Από τις ένορκες καταθέσεις των μαρτύρων των διαδίκων, που εξετάστηκαν ενώπιον του Πρωτοβαθμίου Δικαστηρίου, οι οποίες περιέχονται στα ταυτάριθμα, με την προσβαλλόμενη απόφαση, πρακτικά συνεδρίασης αυτού, από όλα ανεξαιρέτως τα έγγραφα, που οι διάδικοι επικαλούνται και νόμιμα προσκομίζουν, έστω και για πρώτη φορά ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου (άρθ. 529 παρ. 1 ΚΠολΔ), για μερικά των οποίων θα γίνει ειδική αναφορά παρακάτω, χωρίς όμως να παραλειφθεί κάποιο, για την ουσιαστική διάγνωση της διαφοράς, από τις μη αμφισβητούμενης γνησιότητας φωτογραφίες (άρθ. 444 παρ. 1γ, 448 παρ. 2, 457 ΚΠολΔ) και από όλη γενικά την αποδεικτική διαδικασία, αποδείχθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περι­στατικά: Οι ενάγοντες είναι συγκύριοι κατά ποσοστό 1/6 ο καθένας τους ενός ακινήτου και συγκεκριμένα του 2ου και 4ου ορόφου οικοδομής, που βρίσκεται στη Θεσσαλο­νίκη και επί της συμβολής των οδών ….., το οποίο εκμι­σθώθηκε, δυνάμει του από 1.3.1998 ιδιωτικού συμφωνη­τικού μισθώσεως από τους ίδιους και από τους λοιπούς συγκυρίους – συνεκμισθωτές – μη διαδίκους στην παρούσα δίκη – ………., συνιδιοκτήτρια, κατά ποσοστό 1/3 εξ αδιαιρέτου του 3ου ορόφου της ως άνω οικοδομής, και την Ανώνυμη Εταιρία με την επωνυμία «……..», συνιδιοκτήτρια κατά ποσοστό 2/3 εξ αδιαιρέτου όλων των διηρημένων και αυτοτελών ορόφων της ως άνω οικο­δομής – πλην της Ανώνυμης Εταιρίας «…………………», που εδρεύει στη Θεσσαλονίκη, η οποία έχει την μειοψηφία των μερίδων του 1ου ορόφου της ίδιας ως άνω οικοδομής και δη το 1/3 εξ αδιαιρέτου αυτού και αρνήθηκε να υπογράψει, προς την εναγομένη ανώνυμη εταιρία, για χρονικό διάστημα εννέα (9) ετών, αρχομένης της μισθώσεως από 2-1-1998 μέχρι και την 1-1-2007, με δικαίωμα παράτασης, για άλλα τρία (3) έτη, δηλαδή μέχρι 1-1-2010, με μονομερή δήλωση της μισθώτριας προς τους εκμισθωτές το αργότερο μέχρι τη συμβατική λήξη της σύμβασης μίσθωσης, έναντι μηνιαίου μισθώματος 2.800.000 δραχμών ή 8.098,33 ευρώ, πλέον τελών χαρτοσήμου, για το 1ο και 2ο έτος της μίσθωσης, ήτοι μέχρι 1-1-2000, του μισθώματος έκτοτε αναπροσαρ­μοζόμενου ετησίως κατά ποσοστό ίσο με τον τιμάριθμο του κόστους ζωής, όπως αυτός έχει καθοριστεί από την Τράπεζα της Ελλάδος για τους αμέσως προηγούμενους μήνες, καταβλητέου το πρώτο πενθήμερο κάθε μήνα, της συμφωνίας αυτής αναπροσαρμογής του μισθώματος ισχύουσας για όλη τη συμβατική και τυχόν αναγκαστική ή νόμιμη διάρκεια της μίσθωσης, προκειμένου η εναγομένη να χρησιμοποιήσει το μίσθιο ως επαγγελματική της στέγη και συγκεκριμένα ως ξενοδοχείο. Με το ίδιο ως άνω συμφωνητικό μισθώσεως συμφωνήθηκε ότι το επί του μισθώματος δικαίωμα συμμετοχής εκάστου των συνεκμισθωτών (3ος όρος του συμφωνητικού) να είναι ανάλογο με το μερίδιο συνιδιοκτησίας του επί εκάστου εκ των 4 κυρίων ορόφων του μισθίου. Δηλαδή το συνολικό μίσθωμα διαιρείται δια του 4 (όσοι και οι όροφοι) και στο ποσό, που αντιστοιχεί στο 1/4 αυτού συμμετέχουν, ανά­λογα με το ποσοστό συνιδιοκτησίας τους, οι συνιδιοκτή­τες κάθε ορόφου. Κατά συνέπεια στο μερίδιο καθενός από τους ενάγοντες, συγκύριου κατά ποσοστό 1/6 εξ αδιαιρέτου στους 2ο και 3ο ορόφους, αντιστοιχεί το 1/12 του όλου εκάστοτε μισθώματος και σε αμφοτέρους το 1/6 αυτού. Επίσης, ειδικά συμφωνήθηκε ότι κάθε τροπο­ποίηση ή κατάργηση του δευτέρου (2ου), τρίτου (3ου) και πέμπτου στοιχείο α` (5.α) όρου του ως άνω μισθωτηρίου επέρχεται μόνο εγγράφως και κατόπιν της σύμφωνης γνώμης και συναίνεσης των εκεί συμβαλλομένων εκμι­ σθωτών. Η εναγομένη εγκαταστάθηκε στο μίσθιο, το οποίο κατέχει έως σήμερα, λειτουργώντας το ως ξενοδο­χείο με το διακριτικό τίτλο «……..», καθώς η μίσθωση, ως επαγγελματική, είχε και υποχρεωτική ελάχιστη νόμιμη διάρκεια δώδεκα ετών, κατά τη διάταξη του άρθρου 5 του ΠΔ 34/1995, εκτός του ότι και η εναγομένη με την από 19-5-2006 και με βάση το άρθρο 2 παράγραφος δεύτερη του ως άνω από 1-3-1998 ιδιωτικού συμφωνητικού μισθώσεως δήλωσή της δήλωσε ότι επιθυμεί την παρά­τασή της, οπότε η ένδικη μίσθωση συνεχίσθηκε μέχρι την 1-1-2010 και έκτοτε μέχρι την 1-1-2014, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 61 περ. δ` του προαναφερθέντος δια­τάγματος, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 7 παρ. 15 Ν. 2741/1999 και ισχύει και εφαρμόζεται στην προκειμένη περίπτωση πριν από την κατάργησή του με το άρθρο 13 § 3 εδ. α` Ν. 4242/2014 (ΦΕΚ Α` 50/28-2-2014), καταστάσα αορίστου χρόνου, μετά την παρέλευση της δεκαεζαετίας, και παραμένουσας της μισθώτριας – εναγομένης στην ακώλυση χρήση του επιδίκου μισθίου εν γνώσει και χωρίς την εναντίωση των εκμισθωτών. Να σημειωθεί δε ότι την 1.6.2014 με το με ίδια ημεροχρονολογία ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως η ως άνω εκμισθώτρια Εταιρία με το διακριτικό τίτλο «………….» με την ιδιότητά της ως συγκυρίας κατά τα 2/3 του επιδίκου μισθίου ακινήτου και κατέχουσας την πλειοψηφία των μερίδων των συγκυριών αυτού, συμβλήθηκε με την εναγομένη – μισθώτρια και, αφού έλυσαν την προγενέστερη, με το ως άνω από 1-3-1998 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, σύμβαση μίσθωσης, κατάρτισαν νέα με τους αναφερόμενους σ` αυτή όρους και συμφωνίες, μεταξύ των οποίων ορίστηκε η διάρκεια της μίσθωσης εξαετής και δη μέχρι την 30-4-2020, το μηνιαίο μίσθωμα για τα δύο (2) πρώτα μισθωτικά έτη στο ποσό των 5.473,00 ευρώ, πλέον τέλους χαρ­τοσήμου, αναπροσαρμοζόμενο κάθε επόμενο μετά τον δεύτερο, μισθωτικό χρόνο σε ποσοστό ίσο με τον τιμά­ριθμο του κόστους ζωής, όπως αυτός θα έχει καθορισθεί από την Ελληνική Στατιστική Αρχή ή άλλη αρμόδια υπη­ρεσία για τους αμέσως προηγούμενους δώδεκα μήνες, σε καμία όμως περίπτωση το αναπροσαρμοζόμενο μίσθωμα δεν θα υπολείπεται του ελάχιστου νομίμου, όπως αυτό θα προκύπτει σύμφωνα με την καθοριζόμενη εκάστοτε, νόμιμα, αντικειμενική μισθωτική αξία του μισθίου. Η από­φαση αυτή ελήφθη από την πλειοψηφία των μερίδων των κοινωνών – συνεκμισθωτών και αφορούσε νέα συμφωνία εξαετούς διάρκειας, με νέο, μειωμένο μίσθωμα από 1-4-2014, ήτοι το ποσό των 5.473,00 ευρώ, αναπροσαρμοζόμενο κατά τα εκτεθέντα πιο πάνω. Στην συμφωνία αυτή, όπως προαναφέρθηκε, δεν συμμετείχαν οι ως άνω εκμισθωτές – εφεσίβλητοι – αποτελούντες την μειοψηφία των κοινωνών – συνεκμισθωτών – πλην όμως τους δεσμεύει, σύμ­
φωνα με τις νομικές σκέψεις που προεκτέθηκαν, αφού επρόκειτο για συμφωνία κατάρτισης νέας μίσθωσης, η οποία λήφθηκε από την πλειοψηφία των κοινωνών – συνεκμισθωτών και ως εκ τούτου η εναγόμενη μισθώτρια έχει δικαίωμα να τους καταβάλει έκτοτε, κατά το αναλο­γούν, στο ποσοστό της συγκυριότητάς τους, μέρος, το συμφωνηθέν, μεταξύ αυτής και της πλειοψηφίας των συνεκμισθωτών, μίσθωμα. Ωστόσο, το μηνιαίο μίσθωμα, κατά την συμφωνηθείσα με το ως άνω από 1-3-1998 ιδιω­τικό συμφωνητικό μισθώσεως αναπροσαρμογή, ανήλθε: Α) το χρονικό διάστημα από 2-1-2008 μέχρι 1-1-2009 στο ποσό των 10.994,10 ευρώ (τιμάριθμος 3,9% x 10.581,48 ευρώ = 412,67 + 10.581,48), Β) το χρονικό διάστημα από 2-1-2009 μέχρι 1-1-2010 στο ποσό των 11.213,94 ευρώ (τιμά­ριθμος 2% x 10.994,10 ευρώ = 219,88 + 10.994,10), Γ) το χρονικό διάστημα από 2-1-2010 μέχρι 1-1-2011 στο ποσό των 11.505,48 ευρώ (τιμάριθμος 2,6% x 11.213,94 ευρώ = 291,56 + 11.213,94), Δ) το χρονικό διάστημα από 2-1-2011 μέχρι 1-1-2012 στο ποσό των 12.103,74 ευρώ (τιμάριθμος 5,2% x 11.505,48 ευρώ = 598,28 + 11.505,48), Ε) το χρο­νικό διάστημα από 2-1-2012 μέχρι 1-1-2013 στο ποσό των 12.394,20 ευρώ (τιμάριθμος 2,4% x 12.103,74 ευρώ = 290,48 + 12.103,74) και ΣΤ) το χρονικό διάστημα από 2-1-2013 μέχρι 1-1-
2014 στο ποσό των 12.493,35 ευρώ (τιμά­ριθμος 0,8% x 12.394,20 ευρώ 99,15 + 12.394,35). Συνεπώς, καθένας από τους ενάγοντες έπρεπε να λάβει: 1) για το χρονικό διάστημα από 2-1-2008 μέχρι 1-1-2009 το ποσό των 10.994,10 ευρώ (10.994,10 x 1/12 x 12 μήνες). Εναντι του ποσού αυτού έλαβε ο καθένας το ποσό των 10.831,92 ευρώ και δικαιούται διαφορά ο καθένας το ποσό των 162,18 ευρώ (10.994,10 – 10.831,92), πλέον τέλος χαρτοσήμου 3,6% 5,83 ευρώ, ήτοι συνολικά το ποσό των 168,01 ευρώ, 2) για το χρονικό διάστημα από 2-1-2009 μέχρι 1-1-2010 το ποσό των 11.213,94 ευρώ (11.213,94 ευρώ x 1/12 x 12 μήνες). Εναντι του ποσού αυτού έλαβε ο καθένας το ποσό των 10.831,92 ευρώ και δικαιούται διαφορά ο καθένας το ποσό των 382,02 ευρώ (11.213,94 – 10.831,92), πλέον τέλος χαρτοσήμου 3,6% 13,75 ευρώ, ήτοι συνολικά 395,77 ευρώ, 3) για το χρονικό διάστημα από 2-1-2010 μέχρι 1-1-2011 το ποσό των 11.505,48 ευρώ (11.505,48 ευρώ x 1/12 x 12 μήνες). Εναντι του ποσού αυτού έλαβε ο καθένας το ποσό των 11.330,69 ευρώ και δικαιούται διαφορά ο καθένας το ποσό των 174,79 ευρώ (11.505,48 – 11.330,69), πλέον τέλος χαρτοσήμου 3,6% 6,29 ευρώ, ήτοι συνολικά το ποσό των 181,08 ευρώ, 4) για το χρονικό διάστημα από 2-1-2011 μέχρι 1-1-2012 το ποσό των 12.103,74 ευρώ (12.103,74 ευρώ x 1/12 x 12 μήνες). Εναντι του ποσού αυτού έλαβε ο καθένας το ποσό των 8.569,28 ευρώ και δικαιούται διαφορά ο καθένας το ποσό των 3.534,46 ευρώ (12.103,74 – 8.569,28), πλέον τέλος χαρτοσήμου 3,6% 127,24 ευρώ, ήτοι συνολικά το ποσό των 3.661,70 ευρώ, 5) για το χρονικό διάστημα από 2-1-2012 μέχρι 1-11-2013 το ποσό των 10.328,50 ευρώ (12.394,20 ευρώ x 1/12 x 10 μήνες). Εναντι του ποσού αυτού έλαβε ο καθέ­νας το ποσό των 7.518,00 ευρώ και δικαιούται διαφορά ο καθέ­νας το ποσό των 2.810,50 ευρώ (10.328,50 – 7.518), πλέον τέλος χαρτοσήμου 3,6% 101,17 ευρώ, ήτοι συνολικά το ποσό των 2.911,67 ευρώ και 6) για το χρονικό διάστημα από 2-1-2013 μέχρι 1-4-2013 το ποσό των 3.123,33 ευρώ (12.493,35 ευρώ x 1/12 x 3 μήνες), πλέον τέλος χαρτοσήμου 3,6% 112,43 ευρώ, ήτοι συνολικά το ποσό των 3.235,76 ευρώ και συνολικά για τις παραπάνω αιτίες δικαιούται καθένας από τους ενάγοντες το ποσό των 10.553,99 ευρώ ο καθένας (168,01 + 395,77 + 181,08 + 3.661,70 + 2.911,67 + 3.235,76), συμπεριλαμβανομένου και του τέλους χαρτο­σήμου 3,6%, κατά τα προεκτεθέντα. Η εναγομένη με σχε­τικό λόγο της ένδικης έφεσης ισχυρίζεται: α) ότι το ποσο­στό αναπροσαρμογής του μισθώματος καθορίστηκε σε μικρότερο του αρχικώς συμφωνηθέντος με νέα άτυπη συμφωνία μεταξύ των εκμισθωτών και της μισθώτριας εναγομένης, η οποία συναπτόταν με την εκ μέρους των πρώτων ανακοίνωση του ποσού αναπροσαρμογής του μισθώματος για κάθε νέο μισθωτικό έτος και την απο­δοχή του απΆ αυτή και β) ότι υπήρξε ρητή συμφωνία ως προς τις αιτούμενες διαφορές εξαμήνου 2011 έως 1-4-2013 με τους εκμισθωτές, άλλως με την άνω του 50% πλειοψηφία για μείωση του μισθώματος, κατΆ εφαρμογή του άρθρου 288 ΑΚ, και ότι βάσει των ως άνω άτυπων συμφωνιών κατέβαλε στους ενάγοντες το μίσθωμα, που δικαιούνταν, εξοφλώντας πλήρως την οφειλομένη προς αυτούς αναλογία στο συμφωνημένο ολικό μίσθωμα. Δηλαδή η εναγομένη, όπως οι ως άνω ισχυρισμοί εκτιμώνται από το Δικαστήριο, επικαλείται κατάργηση της συμφωνίας περί εγγράφου τροποποιήσεως της αρχικής συμφωνίας αναπροσαρμογής του μισθώματος, όπως ορίστηκε με το ως άνω από 1-3-1998 ιδιωτικό συμφωνη­
τικό μισθώσεως, με νεώτερη προφορική συμφωνία και εξόφληση των ενδίκων απαιτήσεων. Οι ισχυρισμοί αυτοί, που αποτελούν ενστάσεις, είναι απαράδεκτοι και ως εκ τούτου απορριπτέοι, καθόσον, όπως προκύπτει από τα ταυτάριθμα με την εκκαλουμένη απόφαση πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης του Πρωτοβαθμίου Δικαστηρίου, οι εν λόγω ισχυρισμοί δεν προβλήθηκαν παραδεκτά ενώ­πιον του ανωτέρω Δικαστηρίου, με συνοπτική ανάπτυξη και καταχώρησή του στα πρακτικά, ενώ δεν γίνεται επί­κληση για το παραδεκτό της προβολής τους το πρώτον ενώπιον του Δικαστηρίου αυτού των προϋποθέσεων του άρθρου 527 ΚΠολΔ. Εξάλλου, ο ισχυρισμός – λόγος έφε­σης της εναγομένης ότι σε κάθε περίπτωση η συμφωνία, με βάση την οποίαν καθοριζόταν κάθε μισθωτικό έτος το ποσό της αναπροσαρμογής του μισθώματος, που όφειλε να καταβάλει, συναπτόταν μεταξύ αυτής και της πλειοψηφίας (άνω του 50%) των εκμισθωτών και συγκυριών του επιδίκου μισθίου ακινήτου, ήτοι της Εταιρίας «……..», της Εταιρίας «…… ..» και της …….. και ως εκ τούτου δέσμευε και τους ενάγοντες – συνεκμισθωτές το εκάστοτε ποσό της αναπροσαρμογής, το οποίο και κατέ­βαλε τα παραπάνω μισθωτικά έτη, είναι μη νόμιμος, σύμ­φωνα και με όσα προεκτέθηκαν στην πιο πάνω νομική σκέψη, δεδομένου ότι η επικαλούμενη συμφωνία ανα­προσαρμογής του μισθώματος εκ μέρους της πλειοψηφίας των εκμισθωτών φέρεται να πραγματοποιήθηκε κατά την εξέλιξη και λειτουργία της ένδικης συμβάσεως μισθώσεως, εντός της οριζόμενης δεκαεξαετίας του άρθρου 61 περ. δ` του ΠΔ/τος 34/1995, που ισχύει ανα­γκαστικά για τις εμπορικές μισθώσεις και δεν αφορά νέα μίσθωση, η οποία, όπως προεκτέθηκε, καταρτίστηκε την 1-6-2014 με το με ίδια ημεροχρονολογία ιδιωτικό συμφω­νητικό μισθώσεως και αποτελεί πράξη τακτικής διαχείρι­σης, καταρτισθείσα εγκύρως από την πλειοψηφία των κοινωνών- συνεκμισθωτών, και δεσμεύει και τους κατέχοντες την μειοψηφία ενάγοντες – κοινωνούς – συνεκμισθωτές, χωρίς, ωστόσο, όπως προαναφέρθηκε, η νέα αυτή συμφωνία σε σχέση με τον καθορισμό του μισθώ­ματος για τη λειτουργία και εξέλιξή της στο μέλλον να ενέ­χει την έννοια της αναπροσαρμογής μεμονωμένα του μισθώματος, που ίσχυε μέχρι τη λήξη της χρονικής διάρ­κειας της προηγούμενης μίσθωσης.

Περαιτέρω, κατά το άρθρο 281 ΑΚ «Η άσκηση του δικαιώματος απαγορεύεται, αν υπερβαίνει προφανώς τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο κοινωνικός ή οικονομικός σκοπός του δικαιώματος». Κατά την έννοια της διατάξεως αυτής, η οποία απο­σκοπεί στην πάταξη της κακοπιστίας και της ανηθικότητας στις συναλλαγές και γενικώς στην άσκηση κάθε δικαιώματος, για να θεωρηθεί η άσκηση του δικαιώμα­τος καταχρηστική, πρέπει η προφανής υπέρβαση των ορίων που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο οικονομικός ή κοινωνικός σκοπός του δικαιώματος να προκύπτει από την προηγηθείσα συμπεριφορά του δικαιούχου και του υποχρέου ή από την πραγματική κατάσταση που δημιουργήθηκε ή από τις περιστάσεις που μεσολάβησαν ή από άλλα περιστατικά, τα οποία, χωρίς κατά Νόμον να εμποδίζουν τη γέννηση ή να επάγονται την απόσβεση του δικαιώματος, καθιστούν μη ανεκτή την άσκησή του, κατά τις περί δικαίου και ηθι­κής αντιλήψεις του μέσου κοινωνικού ανθρώπου, ως αντιτιθεμένη στο περί δικαίου αίσθημα και την ηθική τάξη και προκαλούσα έντονη εντύπωση αδικίας. Απαι­τείται, δηλαδή, για να χαρακτηρισθεί καταχρηστική η άσκηση δικαιώματος, να έχει δημιουργηθεί στον υπό­χρεο από τη συμπεριφορά του δικαιούχου, σε συνάρ­τηση και με εκείνη του υπόχρεου, και μάλιστα ευλόγως, η πεποίθηση ότι ο δικαιούχος δεν πρόκειται να ασκή­σει το δικαίωμά του. Επίσης, οι πράξεις του υποχρέου και η κατάσταση πραγμάτων που διαμορφώθηκε υπέρ αυτού πρέπει να τελούν σε αιτιώδη σχέση με την προηγούμενη συμπεριφορά του δικαιούχου, αφού, κατά τους κανόνες της καλής πίστεως, οι συνέπειες που απορρέουν από πράξεις άσχετες προς αυτή τη συμπε­ριφορά δεν συγχωρείται να προβάλλονται προς από­κρουση του δικαιώματος. Μόνη η μακροχρόνια αδρά­νεια του δικαιούχου και όταν ακόμη δημιούργησε στον οφειλέτη την πεποίθηση ότι δεν υπάρχει το δικαίωμα ή ότι δεν πρόκειται πλέον να ασκηθεί, δεν αρκεί για να καταστήσει καταχρηστική τη μεταγενέστερη άσκησή του, αλλά απαιτείται να συντρέχουν επιπρόσθετα ειδι­κές συνθήκες και περιστάσεις, προερχόμενες κυρίως από την προηγηθείσα συμπεριφορά του δικαιούχου και του οφειλέτη, ενόψει των οποίων και της αδρανείας του δικαιούχου, η επακολουθούσα άσκηση του δικαιώματος που τείνει σε ανατροπή της κατάστασης που δημιουργήθηκε υπό τις παραπάνω ειδικές συνθήκες και διατη­ρήθηκε επί μακρό χρόνο, να εξέρχεται των ορίων που τίθενται με τη διάταξη του άρθρου 281 ΑΚ. Στην περί­πτωση αυτή, η επιχειρούμενη από τον δικαιούχο ανα­τροπή της κατάστασης προκαλεί συνέπειες για τον υπόχρεο. Το ζήτημα, δε, αν οι συνέπειες που επάγεται η άσκηση του δικαιώματος είναι επαχθείς για τον υπό­χρεο πρέπει να αντιμετωπίζεται και σε συνάρτηση με τις αντίστοιχες συνέπειες που μπορεί να επέλθουν εις βάρος του δικαιούχου από την παρακώλυση της ικανοποιήσεως του δικαιώματος του. Για την κατάφαση της καταχρηστικότητας δευ είναι απαραίτητο η άσκηση του δικαιώματος να προκαλεί αφόρητες ή δυσβάστακτες συνέπειες για τον υπόχρεο, θέτοντας σε κίνδυνο την οικονομική του υπόσταση, αλλά αρκεί να έχει δυσμενείς απλώς επιπτώσεις στα συμφέροντά του (Ολ. ΑΠ 6/2016).

Στην προκειμένη περίπτωση η εναγομένη με σχετικό λόγο της έφεσής της ισχυρίζεται ότι οι ενάγοντες, όπως και οι λοιποί συγκύριοι του ξενοδοχείου εισέπρατταν ανεπιφύλακτα όλα τα προαναφερόμενα μισθωτικά έτη το καθορισμένο απ` αυτούς του ίδιους μίσθωμα, άλλως αυτό, που με ρητή συμφωνία καθορίστηκε, κατ` εφαρ­μογή του άρθρου 288 ΑΚ, με τους εκμισθωτές σε κάθε δε περίπτωση με την άνω του 50% πλειοψηφία τους και ότι εκ των υστέρων και δη μετά από πέντε (5) έτη εκζή­τηση διαφοράς μισθωμάτων, επί πλέον αυτών, που αδι­αμαρτύρητα εισέπρατταν, συνιστά συμπεριφορά προδήλως καταχρηστική, διότι έρχεται σε αντίθεση με τις προγενέστερες δηλώσεις, ανακοινώσεις και διαβεβαιώ­σεις τους, τυχόν δε παραδοχή των ενδίκων αξιώσεων των εναγόντων θα επιφέρει σ` αυτήν ιδιαίτερα επαχθείς συνέπειες και δη υπέρμετρη οικονομική επιβάρυνση σε βάθος χρόνος. Ο ισχυρισμός αυτός πρέπει ν` απορριφθεί ως ουσιαστικά αβάσιμος. Και τούτο διότι, αποδεί­χτηκε ότι οι ενάγοντες όχι μόνο δεν διαμόρφωσαν μόνοι τους το κατά τους ισχυρισμούς της εναγομένης οφειλόμενο μειωμένο μίσθωμα και δεν αδράνησαν και μάλι­στα επί μακρόν να ασκήσουν το δικαίωμά τους, αλλά αντίθετα διαμαρτυρήθηκαν τόσο προφορικά (βλ. κατά­θεση μάρτυρα απόδειξης ενώπιον του Πρωτοβαθμίου Δικαστηρίου), όσο και έγγραφα, με την από 15-10-2012 εξώδικη δήλωσή τους για την μη νόμιμη καταβολή του μισθώματος, όπως είχε συμφωνηθεί με το από 1-3-1998 ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως. Εξάλλου, από τα ίδια ως άνω αποδεικτικά στοιχεία, δεν προέκυψε ότι εκδηλώθηκε οποιαδήποτε άλλη συμπεριφορά πριν από την άσκηση της ένδικης αγωγής, που να είναι ικανή να δημιουργήσει στην εναγομένη, την εύλογη πεποίθηση ότι οι ενάγοντες απεμπολούν τα δικαιώματά τους, που απορρέουν από το ως άνω από 1-3-1998 ιδιωτικό συμ­φωνητικό μισθώσεως. Δεν συντρέχουν λοιπόν, ειδικές περιστάσεις, που να έχουν αιτιώδη σχέση με την συμπε­ριφορά του δικαιούχου του δικαιώματος, που ασκείται, ώστε να μη δικαιολογείται η μεταγενέστερη άσκησή του κατά τις περί δικαίου και ηθικής αντιλήψεως του μέσου κοινωνικού ανθρώπου, ενώ δεν αποδείχτηκε περαιτέρω ότι η επιδίκαση των ως άνω ποσών έχει οποιαδήποτε δυσμενή επίπτωση στα συμφέροντα της εναγομένης και ότι θα τεθεί σε κίνδυνο η οικονομική της κατάσταση. Το Πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, το οποίο με την εκκαλουμένη απόφαση έκρινε ότι οι ενάγοντες δικαιούνται τις διαφορές των μισθωμάτων του επιδίκου μισθίου ακι­νήτου τα προαναφερόμενα χρονικά διαστήματα, όπως προκύπτουν από το από 1-3-1998 ιδιωτικό συμφωνη­τικό μισθώσεως, απορρίπτοντας τους αντίθετους ισχυ­ρισμούς της εναγομένης, έστω και σιγή, καθώς και ότι η άσκηση του δικαιώματος τους δεν προσκρούει στη διάταξη του άρθρου 281 ΑΚ ορθά ερμήνευσε και εφάρ­μοσε το νόμο και εκτίμησε τις αποδείξεις και οι αντίθε­τοι λόγοι της έφεσης πρέπει νΆ απορριφθούν. Εσφαλε όμως στην εκτίμηση των αποδείξεων, που επιδίκασε σε καθένα από τους ενάγοντες το ποσό των 10.556,00 ευρώ, πλέον τέλους χαρτοσήμου 3,6%, με το νόμιμο τόκο από την επίδοση της αγωγής, αντί του ορθού 10.553,99 ευρώ σε καθένα από τους ενάγοντες, στο οποίο συμπεριλαμβάνεται το τέλος χαρτοσήμου 3,6%, με το νόμιμο τόκο από τότε, που έγινε η επίδοση της αγωγής, δεκτού καθισταμένου του σχετικού λόγου της έφεσης για κακή εκτίμηση των αποδείξεων. Κατ` ακολουθίαν, γενομένης δεκτής ως και κατ` ουσία βάσιμης της έφεσης της εναγομένης πρέπει να εξαφανιστεί η εκκαλουμένη απόφαση και, αφού κρατηθεί η υπόθεση για να δικαστεί η αγωγή από το παρόν Δικαστήριο, κατά την ίδια διαδικασία, πρέπει αυτή να γίνει δεκτή κατά ένα μέρος, ως και κατ` ουσία βάσιμη και να υποχρεωθεί η εναγομένη να κατα­ βάλει σε καθένα από τους ενάγοντες το συνολικό ποσό των 10.553,99 ευρώ, στο οποίο συμπεριλαμβάνεται το τέλος χαρτοσήμου 3,6%, με το νόμιμο τόκο από τότε, που έγινε η επίδοση της αγωγής.

Τέλος, μέρος των δικαστικών εξόδων των εναγομένων- εφεσιβλήτων, αμφοτέρων των βαθμών δικαιοδοσίας, θα επιβληθεί εις βάρος της εναγομένης- εκκαλούσας, ανάλογα με την εκατέρωθεν νίκη και ήττα των διαδίκων (άρθρ. 178, 183, 191 ΚΠολΔ), ενώ πρέπει να διαταχθεί στην εκκαλούσα η απόδοση του παράβολου των διακοσίων (200) ευρώ, που αυτή κατέθεσε υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου [.., ../2014 ΤΑΧΔΙΚ, ΔΗΜΟΣΙΟΥ .. έως ../2014], σύμφωνα με το άρθρ. 495 παρ. 4 ΚΠολΔ, κατά τα ειδικότερα οριζόμενα στο διατακτικό.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

ΔΙΚΑΖΕΙ αντιμωλία των διαδίκων.

ΔΕΧΕΤΑΙ τυπικά και κατ` ουσίαν την έφεση κατά της υπ` αριθ. 7918/2014 αποφάσεως του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης (Διαδικασία Μισθωτικών Διαφορών).

ΔΙΑΤΑΣΣΕΙ την απόδοση στην εκκαλούσα του παραβόλου των διακοσίων (200) ευρώ, που αυτή κατέθεσε υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου για το παραδεκτό της άσκησης κρινόμενης έφεσής της.

ΕΞΑΦΑΝΙΖΕΙ την εκκαλούμενη υπ` αριθ. 7918/2014 οριστική απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης.

ΚΡΑΤΕΙ την υπόθεση και δικάζει επί της ουσίας την από 27.3.2013 (αριθ. εκθ. καταθ. ../2013) αγωγή.

ΔΕΧΕΤΑΙ αυτή εν μέρει.

ΥΠΟΧΡΕΩΝΕΙ την εναγομένη να καταβάλει σε καθένα από τους ενάγοντες το ποσό των δέκα χιλιάδων πεντακοσίων πενήντα τριών ευρώ και ενενήντα εννέα λεπτών (10.553,99), στο οποίο συμπεριλαμβάνεται και το τέλος χαρτοσήμου 3,6%, με το νόμιμο τόκο από τότε, που έγινε η επίδοση της αγωγής. Και

ΚΑΤΑΔΙΚΑΖΕΙ την εναγομένη- εκκαλούσα σε ένα μέρος των δικαστικών εξόδων των εναγόντων- εφεσιβλήτων και για τους δύο βαθμούς δικαιοδοσίας, το οποίο ορίζει στο ποσό των χιλίων (1.000) Ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε και δημοσιεύθηκε στη Θεσσαλονίκη, στο ακροατήριό του, στις 16 Μαρτίου 2018, χωρίς την παρουσία των διαδίκων και των πληρεξουσίων δικηγόρων τους.

Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ

Μ.Δ.

nomos.gr