ΤΟ ΔΙΚΑΙΩΜΑ ΥΨΟΥΝ.

Κατά το άρθρο 8 § 1 το ν. 3741/1929 περί ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους το δικαίωμα επεκτάσεως της οικοδομής, είτε προς τα άνω με την προσθήκη νέων ορόφων, είτε προς τα κάτω με την ανόρυξη υπογείου ή προς τα πλάγια με την ανέγερση νέας πτέρυγας, το οποίο δεν έχει βέβαια το χαρακτήρα εμπραγμάτου
δικαιώματος, αλλά, απλώς εξουσία προς κατάκτηση στο μέλλον και εκμετάλλευση του σκοπού μενού χώρου και μελλοντική κτήση του αντίστοιχου εμπράγματου δικαιώματος, ανήκει από κοινού σε όλους τους συνιδιοκτήτες του εδάφους. Τον προς ανοικοδόμηση απλώς προοριζόμενο χώρο ο νόμος δεν χαρακτηρίζει ως αντικείμενο ιδιοκτησίας, αλλά, ως αγαθό εκμεταλλεύσιμο με την άσκηση του δικαιώματος επεκτάσεως, το οποίο
παρέχεται ως συνέπεια των εξουσιών, που απορρέουν από το δικαίωμα κυριότητας ή συγκυριότητας, που υφίσταται επί του εδάφους. Και είναι μεν δυνατόν να συμφωνηθεί κατά τις συνδυασμένες διατάξεις των άρθρων 4 § 1, 5 και 13 του ίδιου ν. 3741/1929, με τη συστατική της οροφοκτησίας πράξη, ότι
το δικαίωμα επεκτάσεως της οικοδομής θα ανήκει σε ορισμένους ή και σε ένα μόνο από τους περισσότερους συνιδιοκτήτες του εδάφους, πλην όμως και στην περίπτωση αυτή, το δικαίωμα της επεκτάσεως εμφανίζεται ως συνέπεια, του υφιστάμενου δικαιώματος συνιδιοκτησίας επί του εδάφους, είναι, δηλαδή, το
δικαίωμα αυτό παρεπόμενο του δικαιώματος της συνιδιοκτησίας, άλλως, είναι εξουσία που εμπεριέχεται στο δικαίωμα της συνιδιοκτησίας, το οποίο έχει ο δικαιούχος επί του εδάφους -Βλ. σχετ. ΑΠ 94/2010 , ΑΠ 1377/2004 ΕλλΔνη 46. 1469, ΕφΑθ 5772/2009 ΤΝΠ-Νόμος .
Έτσι, το δικαίωμα αυτό δεν νοείται, ως δικαίωμα κυριότητας, αλλά, ως εξουσία όλων των συνδιοκτητών ή μερικών εξ αυτών κατά τη συμφωνία των μερών, απορρέουσα από το δικαίωμα της κυριότητας ή συγκυριότητάς τους στο έδαφος της υφιστάμενης οικοδομής- Βλ. σχετ. ΑΠ 1377/2004 ΕλλΔνη 46. 1469 . Επομένως, εφόσον βάση της αγωγής διανομής κοινού πράγματος είναι, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 1113, 799 και 478 έως 481 ΚΠολΔ, η συγκυριότητα των διαδίκων επί του διανεμητέου ενσώματου πράγματος, το δικαίωμα της προς τα άνω (τον λεγόμενο αέρα) με την προσθήκη ορόφου ή προς τα κάτω με την ανόρυξη
υπογείου ή προς τα πλάγια με την ανέγερση νέας πτέρυγας, επέκτασης της οικοδομής, δεν μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο της αγωγής διανομής, γιατί δεν υπάρχει διανεμητέο αντικείμενο-Βλ. ΕφΘεσ 3130/1991 Αρμ 1992. 494 . Τούτο δεν αναιρείται από το γεγονός, ότι το δικαίωμα αυτό της επέκτασης, μπορεί να μεταβιβαστεί, γιατί στην περίπτωση αυτή ο προς ον η μεταβίβαση αποκτά απλώς δικαίωμα προσδοκίας για την κτήση πλήρους δικαιώματος κυριότητας όταν κτιστεί η οικοδομή, το οποίο μπορεί να μεταβιβασθεί, αλλά, όχι και να διανεμηθεί – Βλ. σχετ. ΑΠ 733/2010, ΕφΠειρ 20/2000 ΠειρΝ 2000. 77, ΕφΠειρ 1057/1995 ΕλλΔνη 37. 1116.

Το δικαίωμα επέκτασης της οικοδομής δεν είναι δικαίωμα προσδοκίας αλλά ένα υπαρκτό δικαίωμα, το οποία αναφέρεται σε μελλοντική συγκεκριμένη υλοποίησή του σε συγκεκριμένες χωριστές ιδιοκτησίες. Επίσης, το δικαίωμα αυτό είναι και μεταβιβάσιμο και μπορεί να μεταβιβασθεί εν όλω ή και εν μέρει. Αυτό σημαίνει ότι είναι δυνατή η συμβατική διαίρεσή του με τη μερική μεταβίβασή του. Επομένως, εφόσον είναι δυνατή η συμβατική μεταβίβαση μέρους του, είναι νοητή και η διανομή του με δικαστική απόφαση. Έτσι, αν το δικαίωμα επέκτασης της οικοδομής ανήκει σε περισσότερους εξ αδιαιρέτου, είναι δυνατόν να ζητηθεί διανομή του ιδιόμορφου αυτού δικαιώματος – Έτσι ήδη και Βασιλείου: Οριζόντια ιδιοκτησία και κάθετη συνιδιοκτησία, 2003, σ. 567 . Η διανομή αυτή μπορεί να είναι και αυτούσια, αφού το δικαίωμα επέκτασης μπορεί, με βάση τον ισχύοντα συντελεστή δόμησης να εκφρασθεί και σε τετραγωνικά μέτρα που μπορούν να οικοδομηθούν και τα οποία αντιστοιχούν σε κάθε κοινωνό. Ήδη, η ΑΠ 94/2010 (ΕλλΔνη 51. 1027 ) δέχθηκε ότι: «Το δικαίωμα αυτό της επέκτασης, που είναι μεταβιβαστό και σε τρίτο μη οροφοκτήτη, είναι αυτοτελές και ανεξάρτητο των ήδη υφισταμένων οριζοντίων ιδιοκτησιών. Εξάλλου, από τα άρθ. 795 επ. ΑΚ προκύπτει ότι η δικαστική διανομή δύναται να ζητηθεί και για ένα ή μερικά μόνο από τα περισσότερα κοινά αντικείμενα».

ΤΟ ΔΙΚΑΙΩΜΑ ΕΠΕΚΤΑΣΕΩΣ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣ ΔΙΑ ΣΥΣΤΑΣΗΣ
ΟΡΙΖΟΝΤΙΑΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ.

Το δικαίωμα επεκτάσεως οικοδομής, στην οποία έχει συσταθεί οριζόντια ιδιοκτησία, με ανόρυξη υπογείου ή με προσθήκη ορόφων, ανήκει από κοινού σε όλους τους συνιδιοκτήτες της κατά το ποσοστό συνιδιοκτησίας εκάστου επί του εδάφους και δεν μπορεί να ανήκει σε τρίτους (μη συνιδιοκτήτες), δυνάμενο ωστόσο να επιφυλαχθεί υπέρ ενός ή περισσοτέρων εξ αυτών με την πράξη σύστασης της οροφοκτησίας, είτε διά παρακρατήσεως ποσοστού συγκυριότητας στο οικόπεδο είτε και χωρίς αυτήν, οπότε οι υπέρ ων το δικαίωμα θα προικίσουν τις νέες οριζόντιες ιδιοκτησίες τους με τμήμα των ποσοστών που ήδη έχουν- Βλ. ΑΠ 2037/1990 ΕΔΠ 1992,14. Ειδικότερα, από τις διατάξεις των άρθρων 1, 2 παρ. 1, 3 παρ. 1, 4 παρ. 1, 5, 7 παρ. 1, 8 παρ. 1, 13, 14 του Ν 3741/1929 «περί ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους», που εξακολουθεί να ισχύει και μετά την εισαγωγή του Αστικού Κώδικα (άρθρο 54 ΕισΝΑΚ) και των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ προκύπτει ότι επί οικοδομής που έχει υπαχθεί στο καθεστώς οριζόντιας ιδιοκτησίας μπορεί, είτε από την αρχή με τη συστατική πράξη της οροφοκτησίας (ή με διάταξη τελευταίας βούλησης) είτε και με νεότερη συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, που υπόκειται σε συμβολαιογραφικό τύπο και μεταγραφή, να συσταθεί οροφοκτησία με την παραχώρηση σε έναν ή περισσότερους συνιδιοκτήτες του δικαιώματος επέκτασης της οικοδομής προς τα άνω με την προσθήκη μέλλοντος να ανεγερθεί ορόφου επί δώματος (ταράτσας) υπάρχουσας οικοδομής (δικαίωμα υψούν), παραλλήλως δε μπορεί να προβλεφθεί και η παραχώρηση ποσοστών συγκυριότητας στο οικόπεδο υπέρ του μέλλοντος ορόφου. Στην οριζόντια ιδιοκτησία που συνιστάται με αυτό τον τρόπο, ο οροφοκτήτης αποκτά, αφενός, δικαίωμα προσδοκίας πλήρους κυριότητας επί του μελλοντικού ορόφου, το οποίο τελεί υπό την αναβλητική αίρεση της κατασκευής τούτου και αφετέρου δικαίωμα αναγκαστικής συγκυριότητας, κατ’ ανάλογη μερίδα, στα κοινά μέρη του όλου ακινήτου που χρησιμεύουν στην κοινή χρήση όλων των οροφοκτητών, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται, κατ’ ενδεικτική στις πιο πάνω διατάξεις του Ν 3741/1929 απαρίθμηση, το έδαφος, οι αυλές, η στέγη (δώμα-ταράτσα) κ.λπ Βλ. ΑΠ 1002/2014 ΝΟΜΟΣ .
Όμως, ο ιδιοκτήτης, που είναι δικαιούχος της επέκτασης της οικοδομής με την επέκταση του μελλοντικού ορόφου στο δώμα αυτής, δεν αποκτά κατά νόμο και το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης του δώματος, το οποίο, εωσότου κατασκευαστεί ο νέος όροφος, παραμένει στην κοινή χρήση και στην αναγκαστική συγκυριότητα καθενός οροφοκτήτη, εκτός αν, με τη συστατική πράξη ή κατόπιν συμφωνίας όλων των συνιδιοκτητών που καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγράφεται, έχει παραχωρηθεί στον δικαιούχο της επέκτασης και το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης του δώματος, οπότε αυτό δεν ανήκει πλέον στην κοινή χρήση των λοιπών συνιδιοκτητών.
Εξάλλου, στην περίπτωση που η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας γίνει με διαθήκη του κυρίου του οικοπέδου που αφορά οικοδομήματα, τα οποία υφίστανται ή πρόκειται να ανεγερθούν, η κτήση κυριότητας στη διηρημένη ιδιοκτησία από τους κληρονόμους του συστήσαντος την οροφοκτησία διαθήκη επέρχεται από τον χρόνο του θανάτου του, με τη μεταγραφή της οικείας δήλωσης αποδοχής κληρονομιάς ή του κληρονομητηρίου, αφού η διαθήκη, με την οποία έχει συσταθεί η οροφοκτησία δεν μεταγράφεται, διότι δεν εμπίπτει στην έννοια των μεταγραπτέων πράξεων, που προβλέπονται από τα άρθρα 13 Ν 3741/1929 και 1192 ΑΚ Βλ. ΑΠ 1002/2014 ΝΟΜΟΣ.
Μετά την ανέγερσή του ο νέος όροφος περιέρχεται στον δικαιούχο της επεκτάσεως κατ’ αποκλειστική κυριότητα, νομή και κατοχή και με το ανάλογο ποσοστό αναγκαστικής συγκυριότητας επί του εδάφους και των λοιπών κοινοχρήστων και κοινοκτήτων μερών της οικοδομής. Η άσκηση όμως του δικαιώματος επεκτάσεως της οικοδομής καθ’ ύψος προϋποθέτει την τήρηση των σχετικών διατάξεων της πολεοδομικής νομοθεσίας. Επομένως για να είναι νόμιμη η άσκηση του δικαιώματος αυτού από τον συνιδιοκτήτη του ενιαίου οικοπέδου, στον οποίο χορηγήθηκε με την κοινή συμφωνία όλων των λοιπών συνιδιοκτητών διά της συστατικής πράξεως, που έχει μεταγραφεί και αυτός να καταστεί αποκλειστικά κύριος του νέου κτίσματος άνωθεν του δώματος,
πρέπει η κατασκευή αυτού να γίνει με την τήρηση των πολεοδομικών διατάξεων, διότι σε αντίθετη περίπτωση, εάν δηλ. η προσθήκη του κτίσματος γίνει αυθαιρέτως κατά παράβαση των πολεοδομικών διατάξεων, ο φορέας του άνω δικαιώματος δεν αποκτά αποκλειστική επ’ αυτού κυριότητα και οι λοιποί
συνιδιοκτήτες εξακολουθούν να έχουν το δικαίωμα της αναγκαστικής συγκυριότητας, συγκατοχής και συγχρήσεως όλου του (κοινοχρήστου) χώρου του δώματος.
Ωστόσο, αν με νεότερη νομοθετική ρύθμιση παρασχεθεί η δυνατότητα νομιμοποιήσεως του αυθαιρέτου κτίσματος και ο έχων ανεγείρει τούτο τηρήσει τις προβλεπόμενες από τη ρύθμιση αυτή προϋποθέσεις νομιμοποιήσεως, τότε η άσκηση του δικαιώματος επεκτάσεως καθ’ ύψος της οικοδομής από τον δικαιούχο είναι επιτρεπτή, αφού το ανεγερθέν κτίσμα απέβαλε τον χαρακτήρα του αυθαιρέτου και κατέστη νόμιμο. Κατά συνέπεια, μόνο μετά τη νομιμοποίηση του αυθαιρέτου κτίσματος, ο έχων το δικαίωμα επεκτάσεως καθ’ ύψος της οικοδομής αποκτά αποκλειστική κυριότητα επί του κτίσματος και του υπ’ αυτού καταλαμβανομένου χώρου του δώματος- Βλ. ΑΠ 220/2013 ΠερΔικ 2014,155, ΝοΒ 2013,1901, ΧρΙΔ 2013,744, ΑΠ 615/2006 .
Το ανήκον σε όλους τους συνιδιοκτήτες δικαίωμα του υψούν με την προσθήκη ορόφων στην υπάρχουσα οικοδομή μπορεί να παραχωρηθεί, με κοινή συμφωνία πάντων, σε έναν εξ αυτών, χωρίς να είναι απαραίτητο να αντιστοιχούν τα ποσοστά συγκυριότητας των χωριστών ιδιοκτησιών με τον όγκο ή την αξία τους -Βλ. σχετ. ΑΠ 1168/2003 ΕλλΔνη 2005,472 .
Έτσι, με τη συστατική πράξη της οροφοκτησίας μπορεί να παραχωρηθεί σ’ έναν οροφοκτήτη το δικαίωμα προσθήκης νέου ορόφου στην ταράτσα της κοινής οικοδομής, η οποία παραμένει κοινόκτητη και κοινόχρηστη μέχρις ανεγέρσεώς του. Το δικαίωμα αυτό δεν μπορεί να ασκηθεί με παράβαση των σχετικών πολεοδομικών διατάξεων, ήτοι με ανέγερση αυθαιρέτου κτίσματος, εκτός αν το τελευταίο στη συνέχεια
νομιμοποιηθεί – Βλ. ΑΠ 615/2006 ΧρΙΔ 2006,710, ΝοΒ 2006,1023. Επίσης, το ίδιο δικαίωμα του υψούν μπορεί να μεταβιβασθεί με ομόφωνη απόφαση των οροφοκτητών σε τρίτο πρόσωπο, μη οροφοκτήτη, που θα αποκτήσει δικαίωμα προσδοκίας απόκτησης πλήρους δικαιώματος κυριότητας, μελλοντικώς, όταν θα οικοδομηθεί το ακίνητο – Βλ. ΑΠ 1377/2004 ΧρΙΔ 2005,345, ΕΔΠ 2005,33, ΕλλΔνη 2005,1469, ΕΕΝ 2005,257.
Το δικαίωμα του υψούν, που ανήκει σ’ έναν εκ των συνιδιοκτητών, δεν ταυτίζεται με δικαίωμα κατασκευής στέγης στο κοινόχρηστο δώμα της οικοδομής – Βλ. επίσης ΜΠρΚατ 896/2005 Αρμ 2006,227 (παρατ. Α.Ν.Α.Λ.). Επικειμένης ανεγέρσεως δύο ορόφων από τον έχοντα το δικαίωμα του υψούν οροφοκτήτη, υποχρεούνται να παράσχουν τη συναίνεσή τους για την έκδοση της απαιτουμένης οικοδομικής αδείας και την εκτέλεση
των αναγκαίων εργασιών και προσθηκών στους κοινοχρήστους χώρους και οι λοιποί συνιδιοκτήτες του, δυνάμενοι να εξαναγκασθούν προς τούτο κατόπιν αγωγής καταδίκης τους σε δήλωση βουλήσεως- Βλ. ΜΠρΑθ 1229/2008 ΕφΑΔ 2009, 1069 .

Η ΓΝΩΜΟΔΟΤΗΣΗ ΝΣΚ 53/2017 ΠΕΡΊ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΟΣ
ΥΨΟΥΝ ΣΤΗΝ ΟΡΙΖΟΝΤΙΑ ΚΑΙ ΚΑΘΕΤΗ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ

Σύμφωνα με τη γνωμοδότηση, η διαιρεμένη, δηλαδή η χωριστή ιδιοκτησία επί ενιαίου οικοπέδου, ως θεσμός, εμφανίζεται υπό τις μορφές της οριζόντιας και της κάθετης ιδιοκτησίας. Η οριζόντια ιδιοκτησία ή οροφοκτησία ή ιδιοκτησία κατ` ορόφους διέπεται από τις διατάξεις των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ και 1 επ. του ν. 3741/1929, και συνιστά ξεχωριστή μορφή κυριότητας σε ορισμένο ακίνητο, η οποία συντίθεται από δύο στοιχεία και συγκεκριμένα το μεν από την αποκλειστική κυριότητα σε όροφο οικοδομής που έχει ανεγερθεί ή πρόκειται να ανεγερθεί καθώς και σε διαμέρισμα αυτού, το δε από την αναγκαστική συνιδιοκτησία στα κοινά μέρη του όλου ακινήτου, όπως λ. χ. του οικοπέδου. Η κάθετη ιδιοκτησία ή συνιδιοκτησία διέπεται από τις διατάξεις του ν.δ. 1024/1971, καθώς επίσης και από τις ανωτέρω αναφερόμενες και αποτελεί χωριστή κυριότητα σ` ένα από περισσότερα αυτοτελή οικοδομήματα ή τμήματός του, τα οποία έχουν ανεγερθεί ή πρόκειται να ανεγερθούν επί ενιαίου οικοπέδου. Χαρακτηριστικά στοιχεία της κάθετης συνιδιοκτησίας είναι η ύπαρξη αποκλειστικής κυριότητας σε ένα από τα δύο τουλάχιστον αυτοτελή οικοδομήματα ή
τμήματός του καθώς και η αναγκαστική συνιδιοκτησία, κατ` ανάλογη ιδανική μερίδα, τόσο στο ενιαίο οικόπεδο, όσο και στα υπόλοιπα κοινά μέρη -Βλ. Α.Π.1832/2014, Α.Π. 2037/1990, Εφ.Αθ. 443/1998, Εφ.Αθ. 6635/1995- ΝΟΜΟΣ .
Περαιτέρω, η κάθετη συνιδιοκτησία διακρίνεται σε γνήσια (άλλως αμιγή ή απλή), κατά την οποία κάθε οικοδόμημα του ενιαίου οικοπέδου έχει αυτοτέλεια χωρίς να διαιρείται σε οριζόντιες ιδιοκτησίες και σε μη γνήσια (άλλως μη αμιγή ή σύνθετη), κατά την οποία τα οικοδομήματα του ενιαίου οικοπέδου χωρίζονται και οριζοντίως σε ορόφους ή διαμερίσματα, οπότε συνυπάρχει κάθετη ιδιοκτησία και οριζόντια ιδιοκτησία – Βλ. Α.Π.1832/2014, Εφ.Πειρ.629/2012, Εφ.Αθ.443/1998, Εφ.Αθ.6635/1995, ΝΟΜΟΣ, Χ.Κανέλλου, Η Οροφοκτησία σελ.144, Ι. Σπυριδάκη, Δίκαιο οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας,1996 σελ. 5, παρ.1.2.3.).
Η σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας προϋποθέτει την ύπαρξη δύο τουλάχιστον αυτοτελών Οικοδομημάτων(κατασκευασμένων, κατασκευαζόμενων, ή σχεδιαζόμενων να κατασκευαστούν) χωρεί δε, σύμφωνα με το άρθρο 2 του Ν.Δ./τος 1024/1971 με σύμβαση μεταξύ του κυρίου του όλου οικοπέδου και του αποκτώντος ή μεταξύ των συγκυρίων αυτού, που υπόκειται στον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και
μεταγραφή, χωρίς να απαιτείται η χρήση πανηγυρικών εκφράσεων, αλλά η σχετική βούληση των προαναφερομένων μπορεί να συναχθεί από διάφορα στοιχεία του όλου περιεχομένου της συμβάσεως, μεταξύ των οποίων είναι λ.χ. ο χωρισμός του ενιαίου οικοπέδου σε τμήματα και ο προσδιορισμός του κάθε
τμήματος, που περιέρχεται στην αποκλειστική χρήση κάθε συνιδιοκτήτη (Βλ. Α.Π. 1832/2014, ΑΠ 56/2011, Εφ.Αθ. 443/1998 –ΝΟΜΟΣ, Ι. Σπυριδάκη, ό.π σελ. 93 παρ. 44.3) όχι όμως και με τακτική ή έκτακτη χρησικτησία, Βλ. Α.Π. 1832/2014, Α.Π. 56/2011, Α.Π. 630/2006, Α.Π. 2037/1990- ΝΟΜΟΣ.
Κατά τη γνώμη της πλειοψηφίας, η οποία απαρτίσθηκε από την Πρόεδρο του Τμήματος και τους Νομικούς Συμβούλους του Κράτους, Κωνσταντίνο Γεωργάκη, Ελένη Σβολοπούλου, Δημήτριο Μακαρονίδη, Σταύρο Σπυρόπουλο και Βασίλειο Kαραγεώργο, προς την οποία συντάχθηκε και ο Πάρεδρος Γεώργιος Γρυλωνάκης, επί κάθετης ιδιοκτησίας (γνήσιας και μη γνήσιας), το δικαίωμα επέκτασης κάθε αυτοτελούς οικοδομήματος (σε
ύψος και βάθος) είναι αυτοτελές και ανήκει, κατά παρέκκλιση από τη διάταξη του άρθρου 8 παρ. 1 ν. 3741/1929, αποκλειστικώς, ελλείψει και αντίθετης συμβατικής ρύθμισης όλων των συνιδιοκτητών του οικοπέδου, στον ιδιοκτήτη ή στους συνιδιοκτήτες του ή στους οροφοκτήτες του (του συγκεκριμένου
αυτού οικοδομήματος) και όχι και στους ιδιοκτήτες του άλλου ή των άλλων αυτοτελών οικοδομημάτων – Εφ. Αθ. 443/1998- ΝΟΜΟΣ, Ι. Σπυριδάκη, ό.π σελ. 340 παρ.113, Κ. Βασιλείου, Κάθετη συνιδιοκτησία, 1985, σελ. 152.
Στην περίπτωση (έγκυρης) σύστασης κάθετης ιδιοκτησίας ο συνιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να καλύψει, με την ανέγερση οικοδομής στο καθορισμένο γι αυτόν τμήμα του ενιαίου (κοινού) οικοπέδου, τόση επιφάνεια όση αναλογεί στο συμβατικά καθορισμένο ποσοστό συγκυριότητάς του στο όλο κοινό οικόπεδο, καθώς, επίσης και να χρησιμοποιήσει, εάν δεν υπάρχει αντίθετη συμφωνία, το συντελεστή δόμησης, που αναλογεί στην ιδιοκτησία του, σύμφωνα με τις σχετικές πολεοδομικές διατάξεις – Βλ. Α.Π. 421/97, Α.Π.1046/1991 – ΝΟΜΟΣ. Η υπέρβαση εκ μέρους ορισμένου συνιδιοκτήτη του αναλογούντος ποσοστού κάλυψης του οικοπέδου ή του αναλογούντος συντελεστή δόμησης στο ποσοστό συνιδιοκτησίας του επί του κοινού οικοπέδου προσβάλλει το δικαίωμα ανοικοδόμησης άλλου συνιδιοκτήτη, στο βαθμό που ματαιώνει ή περιορίζει το
δικαίωμα αυτό. Τούτο, διότι το κοινό οικόπεδο, παρά την κάθετη διαίρεση, παραμένει ενιαίο και από πολεοδομική άποψη – Βλ. Α.Π. 421/1997, Εφ.Αθ.443/1998, Εφ.Αθ.145/1990-ΝΟΜΟΣ, και, συνεπώς, τόσο το ποσοστό κάλυψης όσο και ο συντελεστής δόμησης υπολογίζονται βάσει των στοιχείων του όλου οικοπέδου. Συνέπεια της εν λόγω υπέρβασης, έστω και αν αυτή πραγματοποιήθηκε με νόμιμη οικοδομική άδεια -Βλ. Α.Π 25/1999, Εφ.Αθ. 629/2012 – ΝΟΜΟΣ , είναι η θεμελίωση υπέρ του συνιδιοκτήτη που ζημιώνεται από την υπέρβαση αυτή, δικαιώματος να απαιτήσει την κατεδάφιση κατά το μέτρο, που διαπιστώνεται η υπέρβαση ή, σε περίπτωση αδυναμίας κατεδάφισης, αποζημίωση ανάλογη προς τη ζημία που υπέστη – Βλ. Α.Π. 538/1999, Α.Π. 1046/1991 Εφ.Αθ. 600/1997-ΝΟΜΟΣ.

Σε περίπτωση επέκτασης κάθετης συνιδιοκτησίας καθ’ υπέρβαση του συντελεστή δόμησης, που αντιστοιχεί στο ποσοστό συνιδιοκτησίας επί του κοινού οικοπέδου του συγκυρίου, που πραγματοποιεί την επέκταση, ο θιγόμενος από την υπέρβαση αυτή συνιδιοκτήτης του κοινού οικοπέδου ως κύριος ή συγκύριος αυτοτελούς οικοδομήματος ή ορόφου ή διαμερίσματος αυτού, πέραν των προαναφερομένων δικαιωμάτων, δηλαδή, της επιδίωξης κατεδάφισης του καθ’ υπέρβαση του συντελεστή δόμησης ανεγερθέντος κτίσματος ή διεκδίκησης αποζημίωσης, δεν θεμελιώνει και δικαίωμα συγκυριότητας επί του εν λόγω κτίσματος κατά το ποσοστό, που εθίγη ο συντελεστής δόμησης, που του ανήκε ως συγκυρίου του όλου κοινού οικοπέδου. Τούτο, διότι, όπως προαναφέρθηκε, το δικαίωμα επέκτασης κάθε αυτοτελούς οικοδομήματος (σε ύψος και βάθος) είναι αυτοτελές και ανήκει, αποκλειστικώς, ελλείψει και αντίθετης συμβατικής ρύθμισης όλων των συνιδιοκτητών του οικοπέδου, στον ιδιοκτήτη ή στους συνιδιοκτήτες του ή στους οροφοκτήτες του (του συγκεκριμένου αυτού οικοδομήματος) και όχι και στους ιδιοκτήτες των άλλων (ή του άλλου) αυτοτελών οικοδομημάτων, μόνη
δε η υπέρβαση του συντελεστή δόμησης κατά την επέκταση ορισμένου αυτοτελούς οικοδομήματος εκ μέρους ιδιοκτήτη ή συνιδιοκτήτη ή ιδιοκτήτη διαμερίσματος αυτού εις βάρος ιδιοκτήτη ή συνιδιοκτήτη ή ιδιοκτήτη διαμερίσματος άλλου αυτοτελούς οικοδομήματος κάθετης συνιδιοκτησίας, δεν αποτελεί νόμιμο λόγο απόκτησης αυτοδικαίως εκ μέρους του τελευταίου ποσοστού συνιδιοκτησίας επί του κτίσματος που αφορά η επέκταση, ανάλογου προς τον συντελεστή δόμησης που χρησιμοποιήθηκε εις βάρος του.

Το δικαίωμα υψούν και η μεταφορά συντελεστή δόμησης στα διατηρητέα κτήρια σε καθεστώς Εθνικού Κτηματολογίου, 2022, Κοτανίδης Νίκος Λεωνίδα